本季度信息

越秀地產發布的2026年中期公告顯示，報告期內實現營業收入366.50億元，按年下降23.0%。毛利率為6.2%，按年下降4.4個百分點。經調整淨利潤（核心淨利潤）錄得0.80億元，按年下降94.6%。報告期內經營性現金流淨流入約137.70億元，現金及銀行結餘、定期存款及其他受限存款合計515.00億元。銷售及營銷費用按年下降31.1%，管理費用按年下降9.6%。

業務分項

房地產業務方面，開發板塊實現收入約333.77億元，按年減少24.2%，主要受項目結轉進度及市場波動影響。物業管理板塊收入約15.92億元，按年微降0.96%。投資物業租金收入達2.62億元，按年下降2.2%，主要受部分商業物業租金及出租率下滑影響。其他板塊收入1.42億元，按年下降15.2%。根據公告，期內合同銷售金額505.10億元，按年下降17.9%；已售未入賬銷售金額約1,324.40億元。

高管解讀

以下內容引自本次公告的「董事長報告」，由董事長林昭遠就2026年中期業績及未來展望所做的完整陳述（不省略、不加工）：

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董事長林昭遠:

「經濟和市場環境

二○二六年上半年，全球通脹延續回落態勢，主要經濟體降息週期持續推進，外部流動性邊際改善，為新興市場創造相對寬鬆的外拓機遇。但是，貿易保護主義回潮、地緣衝突反覆及各國債務壓力高企交織，全球經濟增長仍顯韌性不足、區域分化持續加劇。中國經濟緊扣培育新質生產力穩步前行，上半年國內生產總值達人民幣69.6萬億元，按年增長4.7%，宏觀經濟基本盤保持穩健向好。

二○二六年上半年，中國房地產市場在築底階段呈現「降幅趨穩、分化延續、模式重塑」之勢，行業由規模收縮逐步切換至高品質發展軌道。據國家統計局資料，上半年全國新建商品房銷售面積與銷售額按年分別下降約11.6%和13.6%，降幅較二○二五年全年小幅擴大，但二季度以來環比企穩信號顯現，三月起全國商品房待售庫存連續回落，去庫存工作取得實質性成效；房地產開發投資額與住宅新開工面積仍處低位，按年分別下降18.0%和24.1%。行業政策導向持續迭代升級，重心由階段性市場提振轉向穩預期、去庫存、提品質，《「十五五」規劃綱要》首將房地產獨立成章，大力推進「好房子」建設、建設現房銷售試點與存量商品房收購用作保障性住房成為三大抓手；各地持續因城施策優化限購、限貸、公積金及城市更新配套政策，政策託底效應逐步釋放，一線、強二線城市率先實現量價築底修復。土地市場維持「縮量提質、聚焦核心」格局，高能級城市優質地塊競爭熱度不減，產品力、品質力成為房企核心賽道，資金、土地資源持續向一二線核心城市集中。

二○二六年中期經營業績

二○二六年是本集團落實「十五五」開局部署、深化高品質轉型的開局之年，面對行業持續深度調整、行業盈利承壓的複雜外部環境，本集團緊扣「精益穩業績、改革提能力、轉型促發展」的全年核心工作主題，錨定「四好企業」長期發展戰略，深度融入粵港澳大灣區、國家新型城鎮化發展大局，以國企擔當錨定高品質發展首要任務，全面推進精益管理、提質增效，上半年生產經營實現穩中向新，經營韌性持續凸顯。

銷售堅守千億底盤，行業排名穩固前十

面對市場持續調整，本集團持續深化「一盤一策、價值前置、分階去化」全週期精準營銷體系，依託大數據實現精準定價、精準拓客、精準服務，最大化盤活存量持銷貨值。二○二六年上半年，本集團實現累計合同銷售金額（連同合營企業及聯營公司項目的銷售）約人民幣505.1億元，存量持銷項目合同銷售金額佔比按年提升至80.7%，庫存去化效率顯著改善，期內核心六城合同銷售金額佔比為84.5%。根據克而瑞統計，本集團二○二六年上半年合同銷售金額穩居行業全國前十，位列第八位，持續築牢行業第一梯隊市場地位，充分印證本集團穿越週期的經營韌性與可持續發展的實力。

精準投資聚焦六城，存量盤活持續推進

本集團全面執行「以投促穩、以質為先」投資策略，科學把握投資節奏，持續深化多元化投資模式，聚焦高能級城市優質資源，積極通過招拍掛、城市更新、合作及勾地等多元渠道補充優質土地資源。二○二六年上半年，本集團於廣州、上海、杭州、成都和青島新增獲取6個項目，新增土地儲備約68萬平方米，權益投資金額約為人民幣70.0億元，其中96.8%權益投資金額集中在覈心六城。存量盤活工作持續突破，本集團成功完成青島森林公園地塊「商改住」盤活落地，有效盤活沉澱低效資產。截至報告期末，本集團擁有總土地儲備約1,657萬平方米，其中94%位於一線及二線城市，資源結構進一步優化，為本集團未來經營業績穩健增長及高質量發展奠定堅實基礎。

財務精益管控加碼，流動性持續提升

本集團始終堅持穩健審慎的財務策略，持續優化資本結構，強化全週期資金管理。二○二六年上半年，本集團加權平均借貸年利率按年下降25個基點至2.91%，首次降至3%以下；當期合同銷售回款率按年提高10個百分點至71%；經營性現金流淨流入約人民幣137.7億元，現金結餘（包括現金及銀行結餘、定期存款、定期存款及其他受限存款）超過人民幣500億元。本集團保持多元及暢通的融資渠道。二○二六年上半年，本集團發行兩期境內公司債券，本金總額為人民幣26億元，票面利率介乎每年1.97%至2.18%；並發行境外綠色點心債券，本金總額為人民幣33.35億元，票面利率為每年3.4%。有息負債餘額及資本負債率較二○二五年末分別進一步下降0.9%及1.9個百分點，財務抗風險韌性進一步增強。截至報告期末，本集團「三道紅線」指標全部維持「綠檔」，剔除預收賬款後的資產負債率、淨借貸比率和現金短債比分別為65.2%、49.2%和2.1倍，並保持標普及惠譽「BBB-」投資級信用評級，展望穩定，穩健財務實力持續獲國際資本市場認可。

「一主兩翼」協同提速，多元業務對沖週期波動

本集團持續深化「住宅開發為主，商業經營、物業服務為兩翼」戰略佈局，推動開發、經營、服務三位一體協同發展，依託經營性穩定現金流，平滑行業週期波動。商業板塊經營基本面穩健，客戶結構持續優化，期內本集團持續提升為第三方持有商業項目提供運營管理服務，輕資產外拓規模面積按年增長147.8%；物業服務持續深化服務品質及市場化拓展，上半年首拓北京、成都和西安等核心城市；廣州越秀建設科技有限公司（「越建科」，本公司附屬公司，主要從事項目設計研發、造價諮詢及工程管理等），上半年營收按年上升17%，業務逆勢增長，「設計施工一體化」標準化體系持續完善，打造主業增長第二曲線。本集團多元業務協同效應持續釋放，進一步拓寬發展護城河，為公司高品質、可持續發展提供多元支撐。

深耕「好房子」建設，產品力打造行業標杆

本集團全面回應國家「好房子」建設政策要求，落地「4×4好產品理念」，構建「研－建－服」三位一體產品創新體系，以客戶全生命週期人居需求為核心，搭建覆蓋研發、建造、交付、運維全鏈條品質管控機制，融入健康人居科技、綠色低碳、智慧建造體系，打造差異化高品質產品矩陣。二○二六年上半年，鄭州金水雲啟等多個項目榮獲克而瑞全國「十大作品」獎項，廣州閱璟台、鴻璟台項目入選廣州市首批「好房子」建設試點，以綠色健康、智慧宜居產品標準樹立區域人居標杆，產品銷售溢價能力、品牌影響力持續提升，實現以產品力驅動價值增長。

深耕長期價值，共創永續未來

本集團堅守長期主義核心發展理念，將可持續發展全面貫穿於業務運營、經營管理及戰略發展全流程，致力於實現企業價值與社會環境價值的協同共進。在氣候與自然風險管理方面，本集團主動踐行綠色低碳責任，率先完成六大範圍三碳排放類別的全面盤查與披露。同時，參照自然相關財務資訊披露（TNFD）框架，運用LEAP（定位、評估、評定、準備）方法論，系統完成自然相關風險與機遇的全維度研判，構建覆蓋全生命週期的風險管理體系，築牢可持續發展防線。可持續金融佈局持續深化，綠色融資管道不斷拓寬，報告期內本集團可持續金融佔比提升至42.0%，為綠色業務拓展、低碳轉型及戰略落地提供了堅實資金保障，持續夯實長期發展根基。

本集團可持續發展治理穩居行業前列，獲境內外權威機構廣泛認可。二〇二六年，本集團入選標普全球《可持續發展年鑒（中國版）2026》，萬得ESG評級躍升至最高AAA級，香港品質保證局(HKQAA)可持續發展評級連升三級至AA+，並連續三年入選恆生可持續發展企業基準指數（HSSUSB）成份股。各項權威認證充分印證本集團在環境保護、社會責任及公司治理領域的卓越綜合管理能力，彰顯集團高質量、可持續發展的核心競爭優勢。

二、業務展望

展望下半年，本集團將緊扣「十五五」規劃開局之年的戰略要求，圍繞「精益穩業績、改革提能力、轉型促發展」的工作主題，深耕主業、做強兩翼、改革增效、創新突圍，全力推動全年目標達成。

精耕開發主業，深化城市更新，築牢佈局優勢

本集團將堅持聚焦開發主業，持續優化核心城市戰略佈局，深耕廣州大本營，積極融入粵港澳大灣區建設大局，充分發揮國企使命擔當，服務區域高質量發展。堅持精準投資與精益開發並重，錨定高能級城市優質資源，打造更多城市標杆項目；高標準、高效率推進重大綜合體與城市更新項目落地，深度參與城市更新，以卓越品質煥新城市功能與空間價值。

做優商業賽道，升級資管模式，提升運營效能

本集團將持續提升商業資產經營能力，加快推動商業板塊提質增效。一是持續優化各業態經營策略，不斷提升出租率及租金水平，夯實商業經營基本盤；二是穩步推進綜合重點商業項目研策工作，加快優質商業資產培育，持續提升資產經營價值；三是積極拓展輕資產管理業務，聚焦政府及央國企等重點客戶需求，並探索商業REIT路徑，持續完善資產管理能力，釋放存量商業資產長期價值。

做強服務板塊，拓展增值場景，實現高質增長

本集團將堅定推進服務板塊高質量發展，持續釋放「住宅服務+城市服務」雙輪驅動發展優勢，不斷提升服務品質及市場拓展能力。在住宅服務領域，本集團將始終堅持以客戶價值為核心，依託智慧科技與精細化運營，持續完善全生命週期服務體系，打造更具品質感、幸福感及歸屬感的社區生活。在非住宅賽道方面，本集團將積極拓展商業辦公、產業園區、軌道交通及公共建築等多元業態，持續深化增值服務協同，提升綜合服務能力，以優質服務賦能城市空間價值提升，實現服務規模與經營效益同步增長。

做大代建業務，做強主業支撐，挖掘外拓機會

本集團持續深化「設計施工一體化」管理模式，確保工程高標準化落地，不斷夯實主業支撐能力。同時，本集團將積極探索「第二曲線」增長機遇，加速爭取獲取總承包資質，強化代建及總工程承包（EPC）業務外拓能力，並深度聯動區域發展及城市更新等板塊，以「+越建科」模式拓展項目來源，持續釋放主業與新業務協同發展的綜合競爭力。

致謝

本集團上半年取得的經營成果來之不易，既凝聚了董事會的戰略引領和管理層及全體員工的辛勤付出，更離不開各位股東、客戶、合作夥伴及社會各界一直以來的信任與支持，本集團謹致以最誠摯的謝意！展望下半年，本集團將繼續堅定高質量發展方向，保持戰略定力，主動作為、真抓實幹、創新進取，全力推動全年經營目標順利達成，為股東、客戶及社會創造更大價值。

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