智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，2026年4月，隨着季節性效應逐步減退，多數重點城市租住需求熱度下降，50城住宅平均租金小幅下跌，但北上深等核心城市仍延續租金上漲態勢。根據中指50城住宅租賃價格指數，4月，全國50個城市住宅平均租金為33.98元/平方米/月，按月下跌0.05%，3月為按月上漲0.09%；按年下跌3.38%，跌幅較3月收窄0.27個百分點。

據中指研究院統計，2026年4月，TOP30集中式長租公寓企業累計開業房源量為145.7萬間，較3月減少0.3萬間。具體來看，部分民營長租企業繼續關停「包租」模式門店；地方國企系開業規模保持增長，在TOP30中的規模佔比提升至27%，本月首創和園新晉上榜。

從管理規模榜來看，據中指研究院統計，2026年4月，TOP30集中式長租公寓企業累計管理房源量為203.2萬間，較3月減少1.5萬間，規模變化主要受部分民營品牌包租模式門店佈局收縮影響。

市場運行

1.整體租金：4月50城住宅平均租金按月下跌0.05%，按年下跌3.38%

2026年4月，隨着季節性效應逐步減退，多數重點城市租住需求熱度下降，50城住宅平均租金小幅下跌，但北上深等核心城市仍延續租金上漲態勢。根據中指50城住宅租賃價格指數，4月，全國50個城市住宅平均租金為33.98元/平方米/月，按月下跌0.05%，3月為按月上漲0.09%；按年下跌3.38%，跌幅較3月收窄0.27個百分點。

圖：2021年10月至2026年4月50城住宅平均租金及按月升跌

數據來源：中指數據CREIS租賃版

2.重點城市租金：北上深等核心城市仍延續租金上漲態勢

2026年4月，住宅平均租金按月上漲的城市個數為9個，較3月減少14個。具體來看，上海漲幅最大，為0.55%；北京、深圳等4個城市漲幅在0.1%-0.3%之間；東莞、太原等4個城市漲幅在0.1%以內。4月，銀川住宅平均租金按月持平，數量較3月增加1個。

2026年4月，住宅平均租金按月下跌的城市個數為40個，較3月增加13個。具體來看，北海、廈門等9個城市按月跌幅在0.5%以上，其中北海跌幅最大，為0.92%；武漢、成都等13個城市跌幅在0.3%（含）-0.5%之間；南京、西安等9個城市跌幅在0.1%-0.3%之間；杭州、蘇州等9個城市跌幅在0.1%以內。

圖：2026年4月50個城市住宅平均租金及按月升跌

數據來源：中指數據CREIS租賃版

2026年一季度保租房REITs收入結構性增長，部分項目以價換量穩固出租率

2026年4月，各保租房REITs集中披露一季度報告，整體來看，一季度保租房REITs運營較為穩健。

基金營收層面，受結構性因素帶動，一季度保租房REITs整體收入同按月均實現增長。具體來看，得益於華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT完成擴募並表，2026年一季度保租房REITs整體收入突破2億元，同按月均有所增長。其餘未擴募的保租房REITs中，僅中金廈門安居REIT收入實現同按月小幅增長，其他REITs則呈現「按年增長、按月下降」態勢，主要受底層資產出租率波動及租金定價調整影響。

表：各保租房REITs收入情況對比

注：計算保租房REIT整體按月時納入匯添富上海地產租賃住房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT數據，按年不包含。

數據來源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理

底層資產運營層面，各保租房REITs平均出租率維持高位，部分項目通過適度下調租金穩固出租率。具體來看，2026年一季度末，各保租房REITs底層資產平均出租率均保持在90%以上，運營韌性凸顯。對比來看，華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT底層項目租金保持平穩或小幅上漲，出租率較去年同期略有下調；而華夏基金華潤有巢REIT、國泰海通城投寬庭REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT底層項目租金小幅下調，其平均出租率均較去年同期有所提升。當前長租市場新增供應持續增加，租客價格敏感度居高不下，在此背景下，部分市場化運營的保租房項目採取以價穩量策略，通過靈活調整租金適配市場環境，維持項目出租率及運營穩定性。

表：各保租房REITs底層資產項目平均出租率

數據來源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理