智通財經APP獲悉，中信建投發布研報稱，首批4只公募REITs指數基金產品已正式申報，這標誌着公募REITs指數化投資正式起航。該行在去年末的2026年年度策略報告中曾提出，當前REITs指數化產品已具備需求必要性與條件充分性，指數化產品有望通過降低投研門檻、引入增量資金、改善流動性和提升定價效率。短期內，指數化產品入場有望顯著改善市場流動性;中期內，指數化產品連接長期資金與基礎設施資產，改善資金結構、流動性及估值體系;長期看，指數化投資體系完善，帶動市場規模、定價效率與機構化水平全面提升，推動REITs市場高質量發展。

中信建投主要觀點如下：

事件

5月18日，根據證監會行政許可系統披露，華夏基金、中金基金、南方基金、易方達基金旗下首批REITs指數基金獲接收材料。

首批4只公募REITs指數基金產品已正式申報，公募REITs指數化投資正式起航

從產品體系看，REITs指數化工具可分為場內ETF、場外ETF聯接基金和普通場外指數基金三類。其中，場內ETF更強調交易和套利功能，場外ETF聯接基金依賴底層ETF產品，普通場外指數基金則直接投資於指數成分證券，採用現金申贖模式，運作不依賴盤中交易機制，對市場波動敏感度較低，更適合通過銀行、券商及第三方平台等渠道廣泛銷售，能夠覆蓋更大範圍的個人與穩健型機構投資者。

商業不動產REITs快速申報，指數化產品推出正當時

截至2026年5月15日，公募基礎設施REITs已累計發行82只，發行總規模超過2100億元，業態覆蓋產業園、保租房、高速公路等八大板塊;同時2026年初以來，商業不動產REITs已申報20單，估值合計超700億元。微觀上，機構投研效率與項目規模尚不匹配，同時流動性水平制約資金配置規模。供給側放量，市場亟待指數化產品的發行。

需求側政策協同發力，債基擴圍REITs、指數化產品推出，有望在年內為REITs市場帶來近百億增量資金

此前4月的債基新政已將公募REITs納入投資範圍。該行測算，若今年新發可投REITs的二級債基累計規模達1000億元，按平均5%的REITs倉位估算，對應投資於REITs的總規模約50億元;若年內10家機構獲批REITs指數基金、單家發行3-5億元，則指數產品貢獻30-50億元，合計有望在年內為REITs市場帶來近百億增量資金。

短期看，指數基金對市場的邊際影響主要體現在情緒修復與流動性改善

近期REITs二級市場連續調整，5月11日至5月15日中證REITs全收益指數下跌2.2%，錄得年內最大周跌幅;5月15日指數收於989.9點，下破1000點關口。在這樣的時點，首批指數基金申報對市場具有較強的信號意義。REITs指數化產品的推出預期將通過引入增量資金與激活套利機制，對市場流動性與定價效率產生積極影響。一是通過基金申贖行為，為市場引入規模化、持續性的增量資金，放大成交流動性;二是通過套利機制，平抑個券錯誤定價，推動一二級市場價差收斂，驅動REITs整體估值趨於合理。

中長期看，指數化產品連接長期資金與基礎設施資產，改善資金結構、流動性及估值體系，帶動市場規模、定價效率與機構化水平全面提升

當前REITs市場的估值更多由單體項目供需、稀缺性和分派率驅動，個券之間容易因流動性差異、投資者結構差異形成定價偏離。指數基金髮展後，資金將更多圍繞指數成分進行配置和再平衡，有助於提升成分券成交活躍度、強化板塊估值錨，並推動市場形成更清晰的資產類別風險溢價。

考慮到政策紅利逐步落地，疊加商業不動產集中供應的釋放，該行預計2026年的市場節奏較過去兩年將有較大變化，由此前的上半年配置下半年止盈，轉向上半年觀望，下半年配置，看好2026年下半年REITs市場的表現。

二級市場來看，該行推薦三大策略：流動性策略、景氣度策略和強原權策略

建議聚焦三條主線：1)分子端穩健的抗周期板塊：包括消費、政策性主保租房、市政環保等板塊;

2)符合國家戰略的高景氣度板塊：如數據中心板塊;景氣度邊際修復的相關標的：包括供需關係逐步改善、運營效率領先的部分倉儲物流資產(嘉實京東倉儲REIT、中航易商倉儲REIT等)，以及受益於區域經濟活力增強、交通量持續修復的高速公路項目(華泰江蘇交控REIT、華夏南京高速REIT等)

3)原始權益人擴募訴求強，儲備資產優質的標的：包括華夏華潤商業REIT、中金廈門安居REIT、中金聯東科創REIT、中金山東高速REIT等。