智通財經APP獲悉，中信建投發布研報稱，供給擴容打開配置空間，建議關注高勝率、高賠率及高效率三類項目。機構間REITs項目豐富度提升，投資框架可由早期個案判斷逐步轉向同類可比定價。高勝率的穩健底倉型，適合低波動長久期資金;高賠率的收益增厚型，適合具備條款覈驗能力的資金;高效率的培育退出型，適合具備資產培育、階段退出或流動性管理訴求的資金。

中信建投主要觀點如下：

機構間REITs持續高速擴容，流動性結構性改善

2025年以來機構間REITs發行明顯提速，年度發行數量和規模階段性超過公募REITs，底層資產覆蓋高速公路、能源、大橋等多元業態，發行主體中央國企、地方國企、民企及外資均有參與，管理人頭部集中效應顯著。二級市場方面，隨着存量規模擴大、投資人認知提升及部分項目開放退出、優先收購權等安排落地，成交規模較早期明顯改善，但不同項目之間流動性分化仍然較大。

如何定義機構間REITs投資價值：以資產質量為估值錨點，以條款和信用重塑賠率

機構間REITs投資價值由資產、條款、信用三者動態博弈決定。資產端可從行業周期Beta與運營能力Alpha兩個維度拆解，現金流穩定性、經營彈性和運營能力共同決定收益中樞;條款端圍繞收益保障與分配、流動性支持與資產運作、治理結構與風控三個維度展開;信用端重點關注實際履約能力。強信用項目更重穩定性，弱信用或成長型項目更依賴條款和收益補償。隨着機構間REITs項目樣本逐步豐富，資產、條款、信用三維框架可進一步支持同類項目的控制變量比較，幫助投資者識別不同項目的定價差異。

機構間REITs以靜態估值法平滑市值波動，較公募REITs有流動性補償

一級資產估值以收益法為核心(不低於50%權重)，可結合市場比較法綜合評估;發行定價在資產評估基礎上，通過市場化詢價與簿記發行形成價格共識;二級證券估值採用靜態利差法，其估值的穩定性也部分來自交易不活躍、條款平滑和估值方法特徵，不能簡單等同於底層資產風險更低。相對同類公募REITs而言，機構間REITs存在流動性補償溢價。

風險分析

1、審批及發行進展不及預期的風險;2、政策出台不及預期的風險;3、二級市場波動的風險。