金吾財訊 | 招銀國際表示，5月房地產銷售出現兩個層面的分化：1）新房與二手房分化，一線核心城市二手房率先顯現回暖跡象，根據冰山大數據，北京、上海5月二手房實時成交分別突破1.6萬、2.5萬套，按年漲16%、19%。新房同樣呈現核心城市局部走強特徵。北京、上海新房網籤套數5月按年分別漲15%、5%。截至5月31日，該機構追蹤的30城新房成交面積年初至今按年跌9%，14城二手房成交面積按年跌0.16%，體現單月一線城市回暖、整體大盤仍處承壓的特徵。2）高低能級城市分化，根據貝殼信息，二手房方面一線城市回暖較低線城市更加明顯；新房方面也有同樣趨勢，該機構追蹤的30城數據中，一二線城市銷售面積年初至今按年跌8%，三線城市跌13%。

板塊表現方面，過去一個月（5月1日至5月31日）恒生地產及物管指數下跌1.8%，內房股指數下跌0.6%，跑贏恒生指數（-3.6%），儘管當期存在地緣政治糾紛引發大盤震盪、行業整體銷售復甦不及預期、頭部房企風險事件發酵等多重負面擾動，地產板塊仍相對大盤實現估值層面的超額修復。

展望二季度以及三季度，短期維度， 6月仍為板塊傳統銷售淡季，後續建議關注核心城市二手房成交均價及套均面積變化，關注需求結構是否由剛需向改善逐步切換；估值層面，板塊仍處於修復通道，超額收益的延續有待基本面實質改善的進一步驗證；長期維度，板塊估值仍處於修復進程中，建議擇優持有。

該機構建議：1）關注商業運營能力較強的標的，由於開發持續縮量，零售業務更具備風險抵禦性，經濟企穩跡象時零售業務較開發業務率先受益，同時在當前孖展環境下零售資產是相對更易獲得增量孖展的資產。2）關注存量市場發展受益者。存量交易生態龍頭貝殼（BEKE US）將受益於行業換手率提升及存量房裝修、租賃等全生命周期延伸機會，在集中度提升中凸顯份額收割效應；隨着存量市場主導地位強化，物業服務商憑藉收費面積永續、現金流穩定的逆周期防禦屬性迎來價值重估，建議關注如華潤萬象生活（1209 HK）、綠城服務（2869 HK）、濱江服務（3316 HK）等。3）開發商方面，建議關注持續獲得優質可售資源標的如拿低強度和拿地質量雙優的企業。4）短期也可關注信用修復取得較大轉折的房企。