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住房市場信號：新房銷售、抵押貸款需求、《住房法案》

周三發布的兩組住房市場數據，加上今天即將簽署生效的一項新法案(該法案被尷尬地命名為《重振美國夢住房法案》)，共同勾勒出一幅亟待改革的行業圖景。

據美國商務部數據顯示，5月份美國新建獨棟住宅 (link) USHNS=ECI 的銷量出人意料地下跌了7.3%，經季節性調整的年化率(SAAR) 為58萬套。

這是自2022年7月以來的最低水平，比分析師預測的63.9萬套年化銷售率（SAAR）低9.2%。

這一數據延續了4月份5.7%的跌幅，與全美房地產經紀人協會本月早些時候報告的5月份二手獨棟住宅 (link) 銷量增長3.5%形成鮮明對比。

從地區來看 (link)，中西部新房銷量增長16.2%，東北部增長3.0%，但這些增長被西部26.9%的暴跌和南部4.1%的下滑所抵消。

「人口增長放緩、高企的抵押貸款利率以及低迷的消費者信心共同作用，繼續抑制着住宅建設，」潘神宏觀經濟公司首席美國經濟學家塞繆爾·湯姆斯（Samuel Tombs）表示。

按5月份的銷售速度計算，售罄市場上所有新建獨棟住宅需要10.3個月，高於4月份的9.3個月。

平均房價在一個月內飆升了7.8%。再加上借貸成本居高不下——自2022年9月以來，30年期固定利率平均水平一直飆升至6%以上——以及地緣政治不確定性引發的通脹擔憂，不難理解購房者為何猶豫不決。

美國總統唐納德·特朗普預計將於今日簽署一項住房法案使其正式生效，該法案將推動預製和模塊化住房的發展，並限制機構持有獨棟出租房。這一新舉措被廣泛視為朝着正確方向邁出的一步。

「該法案雖無法解決住房可負擔性危機，但表明國會正關注這一問題，因此我們預計明年將出台更全面的法案，」道明考恩的賈雷特·塞伯特（Jaret Seibert）寫道。

據美國抵押貸款銀行家協會 (MBA) 數據顯示，上周住房貸款孖展成本微幅下降。

30年期固定利率抵押貸款的平均利率 USMG=ECI 微降1個點子，至6.59%。

儘管這一降幅足以推動再孖展申請量 USMGR=ECI 增長3.0%，但潛在購房者對此反應平平。購房貸款需求 USMGPI=ECI 微降0.6%。

綜合來看，上周住房貸款需求小幅增長了1.0%。

「儘管聯儲局6月會議上聯邦公開市場委員會（FOMC）的基調更為鷹派，但上周抵押貸款利率變化甚微，」美國抵押貸款銀行家協會（MBA）首席經濟學家邁克·弗拉坦託尼（Mike Fratantoni）寫道。「儘管抵押貸款利率居高不下且整體經濟存在不確定性，但抵押貸款申請量仍比去年同期高出8%。」

目前，30年期固定利率較一年前同期低29個點子。

同期，購房貸款申請量增長了2.7%，而再孖展需求則增長了16.9%。

MBA的抵押貸款需求數據雖然相對及時，但仍是上周的數據。

另一方面，房地產類股票則反映了投資者對該行業未來六個月至一年走勢的預期。

有鑑於此，投資者對該行業的看法正在好轉。

雖然與住房相關的指數——標普 1500 住宅建築指數 .SPCOMHOME 和 PHLX 住房板塊指數 .HGX ——在今年前兩個月輕鬆跑贏大盤，但這一優勢在 3 月份消失了，當時美國和以色列對伊朗的戰爭推高了利率，並帶動抵押貸款利率隨之上升。

在3月和4月的大部分時間裏，這些指數與標普500指數走勢一致；雖然5月份表現落後，但此後受益於逢低買入的行情。

年初至今，SPCOMHOME和HGX指數分別上漲2.3%和8.4%，縮小了與同期標普500指數 .SPX 7.6%漲幅之間的差距。

(斯蒂芬·卡爾普)

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