近日，格隆匯舉辦「中期策略峯會」揭曉「金格獎」年度卓越公司評選排行榜，綠城管理控股榮獲「ESG社會責任卓越企業」獎項。

當前，房地產行業仍在深度調整，代建賽道經歷快速擴容與競爭加劇之後，正步入格局重塑的關鍵節點，資本市場對房企的審視邏輯正在被重新梳理。綠城管理此時拿到這個獎項，不妨看作市場對這家公司商業本質的一種重新確認。

ESG評價體系關注的是一家企業在環境、社會和治理維度的長期積累，而綠城管理過去二十年在保交付、產品品質、綠色建築和行業標準建設上的持續投入，恰好與這套評價框架形成共振。

一、出清加速，龍頭從做大到做厚

先看一組數據，代建市場仍在擴容，但增速已經放緩。

2025年，代建整體新拓建面達到2.45億平方米，按年增長14%，而2024年和2025年的按年增速較2023年分別下降了14個和13個百分點。2026年第一季度，TOP20企業新增簽約建面5043.7萬平方米，按年增長11%，增速未見明顯反彈。

市場從普漲進入分化階段，一個顯著特徵是訂單加速向頭部集中。

2025年全年，新簽訂單有77%集中在規模TOP10企業手中。2026年第一季度，TOP10企業的新拓面積佔TOP20總量的76%。有業內機構預測，未來能在市場上持續存活的代建企業可能不超過40家，絕大部分訂單將由頭部梯隊消化。

而在這樣一個行業出清的過程中，綠城管理的份額優勢反而進一步凸顯。

公司連續十年市佔率超過20%，2025年新籤建面3535萬平方米，接近第二名的兩倍。2026年第一季度新拓展面積超過800萬平方米，較排名第二的企業高出91%。

行業正在從「大家都有的做」轉向「少數企業做得完」，綠城管理在規模層面的領先身位，短期看很難被撼動。

但規模壁壘只是入場券。隨着行業進入精細化競爭階段，委託方的需求也在升級，不再只是找個代建把樓蓋起來，而是對產品品質、項目去化率、成本控制等綜合能力提出更高要求。

換句話說，代建行業的競爭維度正在從「誰能拿到地」轉向「誰能把項目做出溢價」，而溢價能力的檢驗標準，恰恰集中在兩個地方。一是在高能級城市能否持續拿到訂單，那裏的委託方選擇更多、要求更苛刻。二是有多少客戶願意合作第二次，代建是信任生意，復購率直接反映服務能力的真實水平。

綠城管理的應對邏輯，正好體現在這兩個結構性的指標變化上。

一方面，2025年公司一二線城市新拓項目佔比升至55%，較此前年份有明顯提升。一二線市場的項目體量大、利潤空間厚，但委託方對代建方的產品能力和品牌號召力要求也更高。能在這些市場持續拿到訂單，本身就是一種能力認證。

另一方面，公司委託方重複委託率升至26%，這個數字在代建行業裏不算低，說明有超過四分之一的客戶在合作過後選擇再次合作。在代建這種以信任和專業為核心資產的行業裏，重複委託率是比規模更能衡量護城河深度的指標。

兩組數字放在一起，共同指向一個判斷，即綠城管理在行業出清期的策略，是在規模擴張的同時，用更優質的訂單和更高的客戶粘性來加固護城河。規模確保其在牌桌上，訂單質量和復購率決定其最終能贏到什麼。

從行業演進的方向來看，綠城管理這條路徑的確定性在持續增強。

二、ESG不是附加題，是代建模式的底層能力

回到獎項本身。

「ESG社會責任卓越企業」的評選標準強調企業在環境管理、社會責任和公司治理維度的綜合表現。綠城管理能拿到這個獎，可以說是代建這個商業模式本身，在當下的政策導向和行業調整周期裏，天然與ESG理念更具契合度。

先說環境維度。

代建公司的碳排放和能耗，跟重資產開發商不在一個量級，這是商業模式本身決定的。但即便在這個前提下，綠城管理的數據仍有看點。

綠城管理發布的最新ESG報告指出，2025年公司綠色建築面積達近1.15億平方米，佔比94.8%，並首次披露了價值鏈間接溫室氣體（範圍3）數據，雖然866.85噸的絕對值不算大，但在代建行業裏做這件事的企業還不多。此外，公司年內總能源消耗密度按年下降41%，汽油消耗從64.60噸降至15.62噸，主要得益於新能源車輛的配置。

放在房地產這樣一個高能耗、高排放的行業，代建模式的低碳屬性本身就是一種結構性優勢，也天然契合ESG框架下對可持續經營的要求。

環境維度的優勢更多是代建模式天然賦予的，而社會維度纔是綠城管理真正在同行中拉開身位的地方。

2025年公司全年交付129個項目，總面積約1451萬平方米，服務超8萬戶家庭。這個交付體量在代建行業裏是獨一檔的。光是2025年上半年，其交付面積就佔代建TOP10交付總量的60%。在「保交樓」仍是行業核心命題的當下，交付能力本身就是最硬的社會責任。

具體案例上，在政府代建領域，寧波和樾灣是當地首個共有產權標杆項目，2025年交付，累計服務1438戶家庭，全盤交付率95.39%，1367戶順利收房。保障房和共有產權項目的代建，對政府關係的信任度要求極高，綠城管理在這一領域的積累不是短期能複製的。

紓困保交樓方面，武漢桂湖雲翠從問題樓盤接手後，134天完成實景示範區，銷售超180套，認購額超6億元。

這些項目的共同特徵是，綠城管理接手問題項目或停工項目，輸出的是管理能力和信用背書，這在行業信用普遍受損的環境裏，反而成了稀缺品。

治理維度上，最直接的證據體現在現金流和派息。

財報顯示，2025年綠城管理經營性現金流淨額4.15億元，按年增長42.3%，期末無銀行負債，並宣佈全年派息0.21港元/股，派息率100%，股息率達10.3%。在行業整體資金鍊緊張的背景下，能做到經營性現金流正向增長且維持100%派息率的代建公司，治理層面的穩健性無需多言。

環境、社會和治理三個維度串起來，其實指向同一個結論。綠城管理拿到這個獎項，關鍵在於代建的商業模式本身在行業下行期被驗證出了更強的可持續性，而公司在交付、現金流和客戶粘性上的表現，又為這種可持續性提供了可驗證的證據。

三、從守擂到進攻，機構重新定價的是什麼？

如果說獎項是對綠城管理過去積累的一種確認，那市場更關心的是，接下來往哪走？

今年的業績會上，公司管理層給出了一個方向，即「戰略2030」的開局之年，戰略願景從「代建龍頭」升級為「中國房地產全周期綜合服務引領者」。這個升級是對業務邊界的重新界定，代建主業是基本盤，但增長不能只靠代建。

產業鏈延伸是第一條路徑。

公司明確表示將優先發展新房代銷、精裝修、物業服務、租賃營運及城市更新等業務，原則是「不做無關多元化，圍繞主業能力複用」。代建項目的後端本來就涉及銷售、物業、裝修等環節，把這些從「順手做」變成「獨立業務線」，邊際成本不高，但可能貢獻新的收入來源。目前旗下設計類專業公司已形成相對成熟的業務體系並貢獻穩定利潤，家裝業務也在穩步推進。

地理空間延伸是第二條路徑。

公司已成立海外事業部，擬依託中交集團全球資源，探索「一帶一路」沿線及華人市場機會，目前已有多個項目處於接洽階段。海外代建這條路，國內代建公司走得不多，綠城管理算是探路者。能不能走通，取決於中交集團的資源協同能落實到什麼程度，也取決於海外市場的代建需求和政策環境。至少從動作上看，公司正在為下一階段的增長儲備選項。

兩條新路徑之外，市場對綠城管理基本面的判斷也在發生變化。

例如，摩根士丹利在近期研報中表達了一個相對明確的長期立場，看好公司在行業競爭加劇下持續獲取市場份額的能力，輕資產模式帶來的股本回報率和高股息仍具吸引力。

國信證券則給出具體的盈利預測，維持「優於大市」評級，預計2026年、2027年歸母淨利潤分別為4.4億元和4.5億元。

而平安證券的視角更側重於行業格局，強調代建行業已進入洗牌出清階段，尾部企業持續退出，強者恒強的格局正在顯現。同時其特別提到公司首次實施股份回購註銷1000萬股，並給出2026年度派息率不低於歸母淨利潤80%的指引，這在當前盈利承壓的行業背景下，傳遞的信號比報表本身更值得關注。

把這些信息拼在一起，可以看到一個正在形成的共識，即行業洗牌期，綠城管理的規模壁壘沒有被削弱，反而在加固。一方面，前端經營指標出現積極變化，現金流和派息提供估值安全墊，另一方面，產業鏈延伸和海外拓展的積極探索，則打開基本盤之外的想象空間。

四、結語

可以肯定的是，從行業演進的方向和公司自身的資源積累來看，綠城管理在基本盤上的確定性在增強，在新賽道上的可能性也值得重新審視。

在行業從規模競賽轉向質量較量的周期裏，能同時把ESG做紮實、把現金流做健康、客戶粘性做深的公司，市場遲早會給其一個公允的定價。