作為打通商業地產「投、融、建、管、退」全生命周期閉環的關鍵一環，商業不動產REITs正迎來加速擴容期。7月10日，大悅城正式公告擬啓動天津大悅城REITs申報發行工作，這不僅是公司進一步釋放成熟物業投資價值的重要落子，也標誌着其自2024年成功發行華夏大悅城商業REIT後，持續深化「1123」戰略體系、鞏固商業地產領域優勢地位的又一實質性突破。 　　港股私有化開啓資本市場新起點 　　「大悅生活」強化商業引領地位 　　大悅城控股在資本市場的動作呈現了公司的戰略構思。回溯2025年，在港上市12年的大悅城地產完成私有化退市。於大悅城而言，主動告別雙重上市平台格局並非終點，而是將港股平台轉向更為靈活的資本循環模式，是公司對資本市場的新思考。 　　作為應對‌房地產行業深度調整‌及‌資本市場環境變化的戰略舉措，一方面，私有化完成後大悅城控股將增厚對大悅城地產的權益，有利於提升公司歸屬母公司淨利潤，解除港股平台的短期市值波動影響和估值枷鎖；另一方面，公司可藉此機會優化治理框架，整合組織架構與股權結構，提升運營效率，進一步盤活存量資產。大悅城控股此次私有化整合後的股權架構可縮短公司決策傳導鏈條，便於未來REITs產品持續吸納優質孵化資產，在更長遠周期內為其資本市場的良好表現構築資產護城河。 　　2026年，大悅城控股新近成立「大悅生活」，便是公司對商業運營能力的進一步強化，也為未來大悅城商業不動產REITs擴募、延續其資本市場的良好表現奠定基礎。 　　6月22日，大悅城控股發布公告，公司第十二屆董事會第二次會議審議通過了《關於調整公司組織架構的議案》。在業務層面，大悅城將商業事業部、物業事業部整合成立大悅生活；將產業與寫字樓管理部更名為產業發展事業部；將產品中心和營銷管理部整合成立開發事業部；將戰略運營中心下設的內控與信息化組調整為數智化中心。區域佈局層面，裁撤四大傳統大區公司，新設北京、上海等七大城市直屬公司。 　　實際上，伴隨城市發展從大規模增量擴張轉向存量提質增效新階段，本次以「大悅生活」為亮點的組織架構調整亦是大悅城控股落地其「1123」發展戰略的重要途徑，助力公司持續鞏固商業引領地位。其表示，公司通過整合業務板塊、優化城市佈局、縮短決策鏈條等方式，不斷夯實「卓越的城市運營與美好生活服務商」的定位，把服務從單一空間延伸到商場、社區、寫字樓、產業園區等城市的每個角落，真正成為「城市美好生活創造者」。 　　作為中糧集團旗下全業態房地產專業化公司，大悅城控股近年主導的「1123」戰略體系是行業變革中企業謀求變化的典型案例。其中，「1」提升，即提升商業引領地位，堅持「年輕力」第一品牌地位不動搖，加快REITs發展，持續提升經營能力。「1」夯實，即夯實高質量開發業務，面向改善性需求，打造「好房子」。「2」聚焦，即產品聚焦、區域聚焦，發展優勢產品，提升品牌影響力；聚焦核心城市、核心板塊，堅持深耕。「3」精進，即朝着「差異化發展、專業化經營、精細化管理」的方向不斷精進，在商業年輕化、住宅高品質、產業創新化等方面實現差異化發展；持續提升專業能力，堅持專業化經營，做好產品好服務；以降本提質增效為核心，向管理要效益。大悅城表示，公司將不斷「提升、夯實、聚焦、精進」，構建發展新模式，實現高質量發展。 　　當前大悅城提升商業引領地位成效顯著，公司商業業務版圖持續擴張。截至2025年，公司商業項目全國佈局44個(含輕資產和非標準化產品)，商業建築面積約470萬平方米；在營項目37個，商業建築面積約388萬平方米，包括24個大悅城購物中心(含輕資產)。2025年，大悅城購物中心實現銷售額463.7億元，按年增長15.5%。同時，公司物業服務業務實現高質量增長，截至2025年底已進駐40餘個城市，在管項目161個，合同管理面積約3200萬平方米，較上年末增長6.1%，在管面積近2863萬平方米，較上年末增長12.5%。 　　隨着公司近期商業與物業板塊的深度整合及職能升級，大悅城控股正加速將組織架構變革的紅利轉化為內生增長動力。在存量提質與資本運作的雙輪驅動下，公司將進一步夯實穿越行業周期的核心競爭力，為延續資產價值與治理效能注入強勁韌性。 　　釋放存量商業資產價值 　　大悅城啓動商業不動產REITs申報 　　為響應商業不動產REITs試點的政策號召、完善公司商業不動產全生命周期發展模式與投孖展機制，近期大悅城控股正式啓動商業不動產REITs試點申報工作。7月10日，大悅城發布《關於開展商業不動產REITs申報發行工作及相關授權事項的公告》，公司第十二屆董事會第三次會議已審議通過相關預案，同意以控股子公司中糧置業投資有限公司為原始權益人，以其全資子公司大悅城(天津)有限公司持有的資產開展商業不動產REITs的申報發行工作。 　　公司此次選取天津大悅城購物中心項目(簡稱「天津大悅城」)為底層資產申報發行商業不動產REITs，項目位於天津市南開區南門外大街2號、6號，主要經營模式為，以自持購物中心資產向符合要求的承租商戶提供租賃及購物中心整體運營服務並收取租金、物業管理費、推廣費等收入。交易結構上，擬由華夏基金管理有限公司發起設立公募基金，中信證券股份有限公司擔任專項計劃管理人，通過「公募基金+資產支持專項計劃」架構實現資產上市。 　　本次商業不動產REITs發行有利於優化大悅城資本結構和資產結構，提升公司資金周轉效率及回報水平。大悅城控股表示，本次發行將促進釋放持有型資產價值，增強公司可持續經營能力，助力公司高質量發展。同時，有利於公司深化「投融建管退」發展模式，進一步強化「城市運營與美好生活服務商」戰略定位和公司「1123」戰略體系，鞏固公司在商業地產領域的優勢地位。 　　事實上，近年來，大悅城控股持續創新資本運作模式，公司早於2024年9月發行第一隻消費基礎設施REITs，迴流資金已用於商業地產項目獲取及投資，推動商業一體化改革走深走實，打通了行業「投、融、建、管、退」的邏輯閉環。彼時公司成功發行華夏大悅城商業REIT(後更名為華夏大悅城消費REIT)，底層資產來自公司旗下優質購物中心成都大悅城，各項經營指標表現良好。 　　7月9日，華夏大悅城消費REIT披露2026年上半年主要運營數據。其間，成都博悅(成都大悅城項目公司)整體運營情況良好，無安全生產事故，重要現金流提供方未發生變動，租約合理分散，運營管理機構未發生變動。項目出租方面，2026年1月—6月平均出租率為97.23%，相較首發招募說明書所載同期的出租率預測值96%超出1.23個百分點。租金收繳方面，2026年1月-6月租金收繳率逐月提升，月度平均租金收繳率為97.75%。 　　華夏大悅城消費REIT已累計實施多次派息， 2026年5月再度發布收益分配公告，擬實施2026年度首次派息，以2026年3月31日為收益分配基準日，可供分配金額為4619.07萬元，派息比例99.9985%，對應每10份公募REITs份額派息0.4619元。