智通財經APP獲悉，美國房地產市場持續承壓。受房價居高不下以及抵押貸款利率持續攀升影響，美國7月成屋銷售降至三個月低點，潛在購房者繼續保持觀望，房地產市場仍未擺脫近年來的低迷局面。

美國全國房地產經紀人協會(NAR)周二公布的數據顯示，7月成屋銷售摺合年率按月下降1.7%，至406萬套，符合接受調查的經濟學家預期中值。

自2022年底以來，美國成屋銷售摺合年率基本徘徊在400萬套附近，遲遲未能出現持續復甦。儘管居民收入增長一定程度上改善了住房負擔能力，近期房貸利率重新走高，加上房價仍處於歷史高位，繼續限制購房需求。

今年以來，美國住房孖展成本再次上升。自2月底伊朗戰爭爆發以來，30年期抵押貸款利率持續攀升，近期一度達到6.81%，創一年新高。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，即使過去幾個月抵押貸款利率不斷上漲，美國住房銷售仍表現得「相當穩定」。不過，他同時指出，如果平均抵押貸款利率能夠重新回到6%左右，美國房地產市場無疑將明顯活躍起來。

高利率對購房者的影響尤其明顯，因為住房貸款期限較長，即使抵押貸款利率僅上升幾十個點子，也可能顯著增加購房者每月的還款負擔。

這也意味着，在房價沒有明顯下降的情況下，房貸利率重新上行進一步削弱了家庭的實際購買力，使許多潛在買家繼續留在市場之外。

與銷售降溫形成對比的是，美國成屋價格仍然保持上漲。

數據顯示，7月美國成屋銷售價格中位數按年上漲2%，至43.41萬美元，創歷年7月份最高水平，並延續了自2023年夏季開始的按年上漲趨勢。

此前公布的數據也顯示，今年第二季度美國住房銷售價格中位數按年上漲1.5%，表明儘管高利率持續壓制交易活動，但全國範圍內的房價仍未出現明顯回落。

庫存持續低於疫情前水平，是房價保持韌性的原因之一。有限的住房供應使市場即使在需求疲軟的情況下，仍難以形成足以推動全國房價明顯下降的壓力。

NAR數據顯示，7月美國待售成屋供應量為154萬套，按年下降0.6%。

庫存不足與高房價、高利率共同構成當前美國房地產市場的主要矛盾。一方面，潛在買家受到孖展成本限制；另一方面，有限的供應又對房價形成支撐，使購房者難以通過房價下降獲得明顯的負擔緩解。

首次購房者受到的影響尤其突出。7月首次購房者佔全部成屋銷售的29%，低於6月的33%。由於首次購房者通常更加依賴抵押貸款，同時可用於首付款的資金也相對有限，因此對利率和房價變化更加敏感。

不過，與去年相比，美國住房負擔能力仍出現一定改善跡象。

First American Financial首席經濟學家Mark Fleming指出，隨着家庭收入增長整體快於房價漲幅，美國住房負擔能力較一年前有所改善。不過，近期抵押貸款利率重新走高已經侵蝕了部分改善成果。

NAR周二公布的住房負擔能力指數顯示，7月該指數較去年同期上升5.1%。該指標用於衡量典型家庭收入是否足以獲得購買中位價住房所需的抵押貸款。

這表明，從收入與房價的相對變化來看，美國購房者的處境較去年有所改善，但高企的孖展成本仍然是阻礙需求釋放的關鍵因素。

從地區來看，美國7月成屋銷售表現出現明顯分化。

作為全美最大住房銷售地區，南部成屋銷售下降3.1%，降至四個月低點；中西部下降2%；西部銷售與上月持平；東北部則實現增長。

整體來看，美國房地產市場仍處於高房價、高孖展成本和有限庫存相互作用的僵持狀態。雖然收入增長為住房負擔能力提供了一定支撐，但30年期房貸利率升至6.81%的一年高位，再次增加了購房成本。

在抵押貸款利率無法明顯回落、房價又缺乏大幅調整的情況下，美國成屋銷售可能仍難以明顯突破自2022年底以來約400萬套摺合年率的低位區間。