智通財經APP獲悉，克而瑞地產研究發文稱，2026年7月，房地產市場步入傳統季節性淡季，整體呈現「新房淡季回調、二手房韌性持穩」的運行特徵，重點城市新房供求按月同步走弱，市場熱度較6月半年末衝量明顯回落。與此同時，二手房在置換需求支撐與「以價換量」帶動下保持高位運行、按年延續正增。預計8月新房市場供應、成交大概率延續按月走弱態勢;二手房依託置換需求保持高位，但按月或延續小幅回落。

一 整體綜述：新房季節性回落，二手佔比穩居近七成

2026年7月，重點13城住房市場(新建+二手)成交總量約1887.88萬平方米，按月下降11.56%，按年增長7.03%。其中新建商品住宅成交566.95萬平方米，按月下降22.74%、按年微增1.76%;二手住宅成交1320.93萬平方米，按月下降5.7%、按年增長9.47%，二手修復力度明顯強於新房。

結構層面，13城一二手住宅成交中，二手佔比達69.97%，較6月(65.62%)提升4.35個百分點，維持近七成絕對佔比，二手主導格局固化;新房佔比僅30.03%，較上月(34.38%)進一步回落，需求向存量市場傾斜的趨勢未改。

圖1 2025年1月-2026年7月全國重點13城新建與二手住宅成交面積走勢

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。

13城範圍：北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、武漢、天津、南京、蘇州、重慶、佛山。

二 新建商品住宅市場：供應按月下降超三成，成交按年降幅收窄至1.6%

1.整體供求：供應按月回落35.95%，成交均價結構性按年上漲7.64%

7月，15城新建商品住宅供應與成交雙雙回落，且供應降幅顯著大於成交，供求比進一步下行。據CRIC監測，當月新增供應369.54萬平方米，按月下降35.95%，按年下降27.32%;成交602.62萬平方米，按月下降22.51%，按年微降1.63%;供求比為0.61，較6月的0.74有所收窄，短期庫存累積速度放緩。

供應端的大幅縮量，一方面受傳統淡季推盤意願下降影響，房企普遍放緩入市節奏;另一方面也反映出在銷售承壓、資金面偏緊的背景下，房企採取「以銷定產、小步快跑」的推盤策略。從累計數據看，2026年1-7月15城累計供應按年下降約23.40%，縮量趨勢貫穿全年。

成交端按月回落符合季節性規律，但按年降幅已收窄至1.63%，較上半年累計降幅明顯收窄，顯示出市場底部企穩的跡象。分月看，4月以來新房成交按年降幅收窄，5月曾短暫持平，6月按年下降6.18%，7月降幅進一步收窄至1.63%，低位企穩特徵較為明顯。

價格方面，7月15城新建商品住宅成交均價29365元/平方米，按月下降3.21%，按年上漲7.64%。價格按年正增長主要受一線城市及杭州等強二線城市核心板塊高品質項目集中備案拉動。

圖2 2025年1月-2026年7月全國重點15城新建商品住宅供求量價走勢

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統;統計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

15城範圍：北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、武漢、天津、南京、蘇州、重慶、合肥、長沙、佛山。

從城市維度看，7月15城新建商品住宅成交呈現明顯的區域分化特徵。成交面積排名前三的城市均位於中西部，分別為成都(77.16萬㎡)、重慶(64.93萬㎡)、西安(58.38萬㎡)，三城合計成交200.47萬㎡，佔15城總量的33%左右。廣州(52.65萬㎡)、天津(50.15萬㎡)緊隨其後，一線城市中廣州成交規模相對領先。

圖3 2026年7月全國重點15城新建商品住宅供求量價表現

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。

按年表現分化尤為顯著。受去年同期低基數及本月部分項目集中備案拉動，蘇州以83.13%的按年漲幅位居首位;其次為深圳、南京，漲幅在30%以上，市場修復動能相對較強。另一方面，長沙按年大幅下降51.66%，市場調整壓力相對突出。

按月來看，僅成都(+13.17%)、西安(+5.58%)、合肥(+45.56%)三城實現按月正增長，其餘12城均按月下降，反映出7月市場整體降溫的普遍性，其中杭州(-50.16%)、上海(-47.15%)、長沙(-41.44%)、武漢(-38.99%)按月降幅較大。

從量價格局看，北京成交均價54661元/平方米、上海82413元/平方米、深圳69932元/平方米，構成價格第一梯隊;其中上海量縮價升，7月均價按月增長13.13%，呈典型的結構性上移。合肥、成都、西安則量升價平，「以價換量」特徵明顯。

表1 2026年7月全國重點15城新建商品住宅成交面積及變化(單位：萬平方米)

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。

2.成交結構：90-130㎡主力面積段佔比超五成，戶型「面積中樞」持續上移

7月，15城新建商品住宅成交結構呈現「剛需回升、改善回落」的邊際變化。據CRIC監測，90㎡以下戶型成交套數佔比19.03%，較6月提升0.85個百分點;90-110㎡佔比25.68%，基本持平;110-130㎡佔比24.85%，較上月下降0.37個百分點;130-150㎡佔比17.56%，微升0.20個百分點;150㎡以上佔比12.87%，較上月下降0.81個百分點。150㎡以上大戶型佔比回落，主要與本月高端項目推盤量減少直接相關。

從更長周期看，90-130㎡面積段是成交主力，合計佔比約50.5%，按年提升約0.95個百分點。130-150㎡、150㎡以上面積段按年分別提升0.8、0.6個百分點，90㎡以下面積段則按年下降2.36個百分點。結構變化顯示，在總價約束與「好房子」標準升級雙重作用下，剛需產品市場份額向改善型轉移，110-130㎡與130-150㎡成為最大增量來源，「面積中樞」持續上移。

圖4 2025年1月-2026年7月全國重點15城新建商品住宅各面積段成交套數佔比變化

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。

分城市看，各面積段成交結構差異較大，與城市能級、房價水平、供需結構密切相關。一線城市中，深圳90㎡以下佔比高達44.0%，廣州為37.7%，北京為25.0%，反映出高房價城市剛需小戶型主導的特徵;上海則以90-110㎡為主力(40.0%)，90㎡以下僅佔9.4%，與其產品供應結構及改善需求佔比較高有關。

強二線城市中，杭州150㎡以上佔比達31.4%，蘇州為30.1%，高端改善需求佔比顯著高於其他城市，與其高淨值人群集聚、改善型產品供應充足有關;西安則呈現明顯的大戶型偏好，130-150㎡佔比32.0%、150㎡以上佔比21.3%，合計超五成，反映出當地市場以改善型需求為主導。長沙130-150㎡佔比高達42.6%，為各城市最高，與其低房價、大戶型產品性價比突出直接相關。

表2 2026年7月全國重點15城新建商品住宅各面積成交套數佔比

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。

3.庫存去化：庫存面積按月下降4.12%，去化周期回落至22.3個月

7月，15城新建商品住宅庫存總量按月下降，但去化周期仍處高位，城市間分化顯著。據CRIC監測，截至7月末，15城新建商品住宅庫存面積14869.99萬平方米，按月下降4.12%，按年下降3.80%;去化周期為22.3個月，按月收窄0.9個月，按年延長4.6個月。庫存按月下降主要受供應大幅縮量驅動，供求缺口推動庫存被動去化。

圖5 2025年1月-2026年7月全國重點15城新建商品住宅庫存及去化周期變化

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。

城市間分化顯著。重慶(8.0個月)、杭州(10.2個月)、合肥(12.9個月)三城去化周期低於18個月警戒線，處於相對健康區間;上海、深圳、廣州、南京、武漢等九城處於18-30個月的去化承壓區間;北京、成都、佛山去化周期均超30個月，庫存沉澱風險較大。

值得關注的是，成都雖為7月成交面積最高的城市，但其庫存規模達2337.85萬平方米，為15城之最，去化周期高達32.1個月，反映出其「高成交、高庫存」的並存格局——市場容量大但供應積壓同樣嚴重，去化壓力不容忽視。佛山庫存1088.90萬平方米，去化周期32.0個月，與其產業人口導入不及預期、需求支撐偏弱有關。北京庫存1157.96萬平方米，去化周期30.5個月，主要受遠郊區域庫存積壓拖累。

圖6 2026年7月全國重點15城新建商品住宅供求及去化交叉分析

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。

注：氣泡大小代表庫存面積。

4.項目表現：剛需盤領跑面積榜，高端盤壟斷金額榜，行業集中度持續抬升

從成交面積TOP10項目來看，頭部項目仍由核心城市剛改及剛需盤主導，區域集中度較高。成都表現最為亮眼，獨佔3席，武漢佔據2席，長沙、天津、西安、上海、深圳各佔1席。成都雲棲璞閱以4.33萬平方米位居榜首，均價17300元/平方米，剛需走量特徵顯著;錦城嘉雲名邸緊隨其後。值得關注的是，成都麓湖生態城雖成交面積僅1.94萬平方米，但憑藉42241元/平方米的高單價實現成交金額8.2億元，印證核心城市優質地段改善產品具備穿越周期的去化韌性。

表3 2026年7月全國重點15城新建商品住宅項目成交面積TOP10

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。

成交金額TOP10則呈現鮮明的「核心城市高端改善」特徵，滬深杭國央企主導格局突出。上海、深圳各佔4席，杭州佔2席。深圳中信城開信悅灣以29.24億元領跑金額榜，均價高達245308元/平方米;安緹雅苑、上海華潤澐啓濱江緊隨其後。金額TOP10中，全部為均價超10萬元/平方米的高端項目，反映出核心城市高端市場的獨立行情——在整體市場低迷的背景下，高淨值人群的資產配置需求依然支撐着高端改善項目的成交。從操盤主體看，華潤置地、中海地產、綠城中國、保利發展、濱江集團、中國金茂等國央企及頭部房企佔據頭部，行業集中度持續抬升，優質地塊與品牌溢價成為金額榜的核心支撐。

表4 2026年7月全國重點15城新建商品住宅項目成交金額TOP10

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。

三 存量商品住宅市場：成交按月微降5.7%，按年正增9.47%韌性凸顯

1.成交總量：單月成交超1300萬平方米，按年連續維持正增長

受7月傳統淡季及新房分流影響，7月重點13城二手住宅合計成交面積1320.93萬平方米，按月下降5.70%、按年上漲9.47%。按年仍維持正增長，但增速較上月回落1.9個百分點。

從成交量來看，二手房成交面積在3月「小陽春」衝高至1536.21萬平方米後，整體維持在1300-1600萬平方米高位，是新房成交面積的2倍左右，韌性明顯強於新房。

二手房市場的相對強勢，主要源於兩方面因素：其一，價格調整更為充分，部分城市二手房價格已回落至購房者心理預期區間，「以價換量」效果顯著;其二，置換需求釋放推動「賣一買一」鏈條運轉，二手房作為置換起點的活躍度提升。

圖7 2025年1月-2026年7月全國重點13城二手房成交面積變化

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。

2. 城市表現：滬蓉規模穩居170萬平方米以上，蘇佛按年漲幅領跑

分城市看，成交規模上，上海以175.00萬平方米高踞首位，成都緊隨其後成交171.04萬平方米，滬蓉兩城穩居170萬平方米以上高位規模，共同領跑全國二手房市場。北京、天津、重慶同樣維持100萬平方米以上成交規模。

按年表現方面，13城中12城實現正增長，僅杭州按年下降4.02%。蘇州以36.35%的按年漲幅位居首位，其次為佛山(+21.02%)、上海(+19.62%)、天津(+15.67%)、武漢(+11.95%)等，增幅在10%以上，市場修復動能較強。

按月來看，廣州(+1.46%)、佛山(+15.24%)實現按月正增長，其餘11城均按月下降，但降幅普遍在個位數區間，市場調整相對溫和。杭州成為唯一同按月雙降的城市，按月下降8.61%，按年下降4.02%，主要源於前期需求釋放後的自然回調。

表5 2026年7月全國重點13城二手房成交面積變化(單位：萬平方米)

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。

四 後市展望：淡季效應延續，8月新房按年降幅有望繼續收窄

進入8月，新房市場仍將處於傳統淡季，供應、成交大概率延續按月走弱態勢;二手房依託置換需求保持高位，但按月或延續小幅回落。整體看，「二手強、新房弱」格局短期難改，置換鏈條對新房改善市場形成持續支撐。

1.供應端縮量趨勢或將延續，「以銷定產」成為房企共識。在銷售承壓、資金面偏緊的背景下，房企推盤意願普遍偏弱，預計後續供應規模仍將維持低位，供求比有望繼續保持在0.6-0.7區間，供小於求格局對庫存去化形成一定支撐。

2.短期淡季效應仍將延續，8月新房成交或繼續低位運行。7-8月為傳統樓市淡季，疊加高溫天氣及暑期出行影響，購房者入市意願偏弱，預計8月15城新房成交按月仍有下行壓力。但考慮到去年同期基數較低(2025年8月成交595.74萬㎡)，按年降幅有望繼續收窄甚至轉正。

3.城市分化將進一步加劇，核心一線與高能級二線城市相對韌性。深圳、蘇州、南京等按年正增長城市市場修復動能較強，上海、北京等一線城市高端市場仍有支撐;而長沙、成都、佛山等庫存高企城市去化壓力較大，市場調整或仍將持續。

4.二手房市場韌性仍存，但按年增幅或邊際收窄。二手房市場已連續四個月維持按年正增長，但按月已連續三個月下降，市場動能有所減弱。預計8月二手房成交按月繼續小幅回落，按年增幅可能收窄至5%-8%區間，但仍將顯著強於新房。