金吾財訊 | 中金公司表示，本次上海樓市新政呈現「小步快走」特徵，政策涉及方面多但力度相對審慎。具體來講，公積金方面主要是提高公積金提取頻次、額度、支出情景；限貸方面，主要是降低外環外二套房按揭首付比例5ppt至15%；房補方面，在2億元總額內提供「以舊換新」購房補貼，該機構預計支持約4000套住房，佔過去12個月上海不含保障性住房口徑新房銷售套數的10%、總新房銷售套數的4%；城改方面，在拆遷補償安置中增加房票安置方式，提高補償資金流入樓市比例；收儲方面，繼續推進中心城區二手房收儲政策，但無具體額度說明。相較於月初北京新政，本次上海新政調整力度相對審慎，主要是由於此前已「應調盡調」；但上海本身房價走勢較北京更為積極，這種環境會更有利於政策起效，建議進一步關注新政能否帶動上海房價由穩轉漲。當前房地產板塊長、短邏輯交疊，房價纔是關鍵。從長邏輯來看，今年以來頭部城市房價在供給側出清邏輯下內生止跌回穩，但近期交易量因季節性和供地節奏影響按月回落，頭部城市房價也持續橫盤，市場所期待的頭部城市房價轉漲、回穩城市範圍擴大未能快速兌現，市場對地產內生企穩邏輯重新產生懷疑，而打破這種懷疑需要基本面數據的支持，因此看重長邏輯的投資人更宜高頻跟蹤數據、右側佈局。從短邏輯來看，北京新政、《公積金管理條例》修改、上海新政等陸續出台，帶動了常規會出現在9月中下旬的地產政策預期提前發酵，這可能使得中短期的政策博弈空間有所消耗；並且，經過多輪調整後政策調整空間確實有限，單純博弈政策的賠率降低，如果更多是博弈政策推動長邏輯出現的概率，那還是要回歸到基本面，即局地房價能否上漲。