今天（8月28日），中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》（以下簡稱《意見》）。房地產信貸具體有哪些新規定？又將如何影響你我？一文解讀新政要點：

　　《意見》明確建立開發貸款主辦銀行制度

　　預售制下，商品住房項目開始預售後，項目公司使用購房人首付款、個人住房貸款等預售資金置換開發貸款的情況較為普遍，開發貸款實際使用周期偏短、資金封閉管理難以落實，支持項目建成完工的作用有所弱化。為此，《意見》明確建立開發貸款主辦銀行制度：

　　一是項目公司在主辦銀行開立資金賬戶。單個房地產項目對應一家銀行作為主辦銀行，項目存續期間，除按規定要求監管的預售資金、定金等外，開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金均應納入項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶管理。項目預售資金監管賬戶和定金賬戶應按住建部門相關規定在主辦銀行開立。

　　二是主辦銀行單獨或牽頭髮放開發貸款。主辦銀行單獨或牽頭組建銀團，根據項目建設進度、風險情況分批發放開發貸款，並通過項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶受託支付至其交易對象賬戶。貸款期限與項目建設、銷售周期相匹配，覆蓋項目開工到竣工備案全過程，首次還本日期原則上應在項目竣工備案後。預售項目貸款期限原則上不超過3年，最長不超過5年；現售項目原則上不超過5年，最長不超過7年。

　　三是主辦銀行對項目資金進行封閉管理。主辦銀行和資金賬戶在開發貸款結清前原則上不得變更，在確保資金專款專用的同時，更高效地滿足項目開發建設的孖展需求。《意見》還明確，項目公司對外負債、投資等影響金融債務安全的重大事項，應事先告知主辦銀行。

　　個人住房貸款政策有哪些優化？

　　隨着近年來房屋建築標準提高、施工流程拉長，項目主體結構封頂後仍有大量裝修、綠化等工程量，前期個人住房貸款「封頂放款」要求已偏早，一旦已售項目逾期交付，容易出現「沒拿房、先還貸」等問題，不利於保護購房人合法權益。此次《意見》也相應做了系列新規，更好維護購房人合法權益：

　　一是延後個人住房貸款發放時點。明確所購新建住房實行現房銷售的，個人住房貸款應在銷售備案後發放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案後發放，確保購房人「能拿房、再還貸」。

　　二是明確個人住房貸款應通過受託支付方式發放。對實行現房銷售的，受託支付至項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶；對實行預售的，受託支付至項目預售資金監管賬戶。

　　三是延長個人住房貸款最長期限。適應經濟社會發展的需要，將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長不超過40年，給予借貸雙方更大靈活度，合理提升貸款人的貸款能力，具體期限由購房人與商業銀行協商合理確定。

　　四是給予銀行債務重組更大自主權。對於存量個人住房貸款借款人階段性失去收入來源導致還款困難的，商業銀行可以按市場化、法治化原則與借款人自主協商，靈活採取合理延後還款時間、貸款展期、延遲還本等方式調整還款計劃。

　　《意見》總體規劃了哪些房地產貸款品種？

　　分領域看，《意見》囊括了商品住房、保障性住房、租賃住房、商業地產等細分領域貸款品種。分階段看，為滿足房地產開發、建設、銷售、運營全生命周期的信貸需求：

　　開發建設階段，銀行可以發放包括商品住房開發貸款、保障性住房開發貸款、住房租賃開發建設貸款、商業地產開發貸款等在內的房地產開發貸款，用於房地產項目開發建設。

　　銷售階段，銀行可以發放包括個人住房貸款、住房租賃團體購房貸款、商業用房購房貸款等在內的購房貸款，支持購房人或企業購買房屋用於自住、經營或租賃等用途。

　　運營階段，銀行可以發放包括經營性物業貸款、住房租賃經營性貸款等在內的經營性貸款，結合房地產運營階段的合理資金需求，推動住房品質提升和行業轉型發展。

　　此外，為適應房地產市場供求關係和發展階段變化，《意見》中設定了兜底條款，即第九條「中國人民銀行、金融監管總局按照職責分工可以根據經濟社會發展需要，新設房地產貸款品種」，未來可以結合實際增設貸款品種。