——孟曉蘇解讀央行、金融監管總局《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》

　　2026年8月28日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》（銀髮〔2026〕171號）。作為一名長期跟蹤研究中國住房制度的研究者，我認為這份文件分量極重。它是對我國延續了20多年的房地產信貸制度的一次全面優化升級。如果三部委的《通知》管的是「怎麼賣房」，那麼央行的這份《意見》管的就是「怎麼給錢」。兩者同日出爐，配套成龍，共同構成了房地產發展新模式下銷售制度與信貸制度的雙支柱。

　　下面我從五個方面梳理這份《意見》相比過去規定的主要新政策與亮點。

　　一、個人住房貸款：從「封頂放款」到「竣工放款」，終於實現「能拿房、再還貸」

　　這是《意見》最具突破性的亮點。

　　過去，購房者簽訂預售合同、支付首付款後，銀行隨即發放按揭貸款，購房人在房屋尚未建成時就開始按月償還本息。此前個人住房貸款「封頂放款」的要求，在施工流程拉長、主體結構封頂後仍有大量裝修綠化工程量的情況下，已明顯偏早。一旦項目逾期交付，就會出現「沒拿房、先還貸」的困境。

　　《意見》徹底改變了這一局面。 第二十二條明確規定：所購新建住房實行現房銷售的，個人住房貸款應在銷售備案後發放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案後發放。這一調整將預售商品房個人住房貸款發放時點從「主體結構封頂」延後至「竣工備案」。

　　這意味着購房人從「沒拿房、先還貸」變成了「能拿房、再還貸」。與國際通行做法實現了接軌。在美國、日本、新加坡、中國香港等國家和地區，個人房貸均在房屋交付或臨近交付時才發放。這是一個具有里程碑意義的制度變革，從根本上保障了購房人的合法權益。

　　二、貸款期限：從最長30年延長至40年

　　《意見》第二十條將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年。這是為適應經濟社會發展需要而作出的重要調整。

　　貸款期限延長，意味着在同等月供壓力下，購房人可以撬動更高的貸款額度；在同等貸款金額下，每月的還款壓力顯著降低。這既合理提升了購房人的貸款能力，也給予了借貸雙方更大的靈活度。具體期限由購房人與商業銀行協商確定，充分尊重了市場主體的自主選擇權。

　　三、房地產開發貸款：主辦銀行制落地，期限大幅延長

　　《意見》在開發貸款領域的改革力度同樣前所未有。

　　一是建立主辦銀行制度。《意見》明確，單個房地產項目對應一家銀行作為主辦銀行（單家貸款行或銀團牽頭行），對項目資金進行封閉管理。項目存續期間，房地產開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金均應納入在主辦銀行開立的資金賬戶管理。此前開發商可能在多家銀行貸款或開設賬戶，資金管理分散，主辦銀行制從制度上確保了專款專用。

　　二是開發貸款期限大幅延長。《意見》明確，開發貸款期限應與項目建設、銷售周期相匹配，覆蓋項目開工到竣工備案全過程。預售項目貸款期限最長5年，現房銷售項目最長7年，商業地產項目最長7年。而此前開發貸款期限一般在3年左右。首次還本日期原則上應在項目竣工備案後。這意味着開發商在項目建成之前不用還本，大大緩解了建設期的資金壓力。

　　三是再次明確禁止土地款貸款。 《意見》規定，「銀行業金融機構不得發放用於繳交土地出讓價款及相關稅費的貸款」。這是對過去部分開發商「借錢買地」亂象的制度性糾偏，要求房地產開發企業必須用自有資金購地。

　　這些措施疊加在一起，相當於為房地產開發貸款「鬆了綁又立了規」。松的是期限，立的是封閉管理。

　　四、信貸產品體系：從碎片化到全生命周期覆蓋

　　過去我國的房地產信貸政策散見於多份文件中，缺乏系統性。此次《意見》的一個重大貢獻，是對房地產信貸產品進行了體系化重構。《意見》按照房地產開發、建設、銷售、運營全生命周期，系統梳理了三大類貸款品種：

　　第一、開發建設階段，包括商品住房開發貸款、保障性住房開發貸款、住房租賃開發建設貸款、商業地產開發貸款等；

　　第二、銷售階段，包括個人住房貸款、住房租賃團體購房貸款、商業用房購房貸款等；

　　第三、運營階段，包括經營性物業貸款、住房租賃經營性貸款等。

　　《意見》還設定了兜底條款，中國人民銀行、金融監管總局可以根據經濟社會發展需要新設房地產貸款品種。這種「全覆蓋+可擴展」的制度設計，為新模式下房地產信貸需求預留了充分的制度空間。

　　五、對困難群體的制度性關懷：從「叫停法拍」呼籲到央行新政落地

　　《意見》第二十六條明確規定：「對於存量個人住房貸款借款人階段性失去收入來源導致還款困難的，銀行業金融機構可以按市場化、法治化原則與借款人自主協商，靈活採取合理延後還款時間、貸款展期、延遲還本等方式調整還款計劃。」

　　這條規定分量極重。它不是一句泛泛的政策倡導，而是一項具有操作性的制度安排。作為一名多年來持續呼籲「叫停法拍房」、「實行三中止」、「讓困難百姓緩一口氣」的研究者，我看到這條規定被正式寫入央行和金融監管總局的文件，深感欣慰。

　　我多次介紹我國過去「三中止」政策智慧，建議用它解當下個人房貸困局。20世紀90年代末，黨和政府推出「中止司法拍賣、中止貸款追息、中止下崗分流」的「三中止」政策，以過渡性保障幫助國企化解系統性危機，為後續經濟復甦奠定基礎。這段歷史經驗告訴我們：在市場下行周期，與其讓債務人被迫斷供、房產被低價拍賣、銀行資產進一步縮水，不如給困難群體一個喘息的空間，讓時間換空間，讓緩衝換穩定。

　　正是基於這一歷史智慧，我提出可借鑑我國「三中止」政策，通過延期還貸、停息延貸、債權內部剝離、設立國家級收購平台等措施，救助斷供百姓，穩定市場價格。具體來說，應以拍賣中止機制保居民「安身之所」、以停息緩息政策減債務負擔、以差異化徵信保護家庭未來。

　　從經濟學視角看，法拍房作為一種因債務違約而被強制處置、需快速變現的「特殊二手房」，與普通二手房存在顯著差異。當一個小區內出現一套低價法拍房時，其成交價會迅速成為該小區房價估值的新基準。由此形成「法拍→房價跌→更多法拍」的惡性循環。在這一循環中，房價持續下跌，法拍房數量不斷增加，市場陷入一種負面強化的惡性循環。

　　對於債務人即斷貸百姓來說，法拍房帶來的後果極為嚴重，不僅家產被剝奪，還會被要求承擔連帶責任，個人信用崩塌。對於銀行等金融機構而言，法拍房的低價成交導致銀行無法全額收回貸款，直接造成貸款損失。全國法拍房及銀行相關直供房的總量其實不大，僅是80萬至100萬套，但對市場價格體系和金融穩定造成了遠超其體量的破壞。

　　如今，《意見》第二十六條將這一理念正式納入了國家金融政策框架，主管部門把我的讓「困難百姓緩一口氣」從呼籲變為政策規定。

　　第一，它給了困難群體一個「緩衝期」。 「階段性失去收入來源」的表述，精準地覆蓋了那些因失業、疾病、家庭變故等原因暫時陷入困境的購房人。他們不是惡意逃廢債，而是遭遇了暫時的困難。允許延後還款時間、貸款展期、延遲還本，就是給了他們一個渡過難關的機會。

　　第二，它尊重市場化、法治化原則。 《意見》強調「按市場化、法治化原則與借款人自主協商」，這意味着不是行政命令「一刀切」，而是由銀行與借款人平等協商、根據實際情況靈活處理。這既保護了借款人的權益，也維護了銀行的自主經營權。

　　第三，它從源頭上減少了法拍房的增量。 大量法拍房的產生，根源在於斷供後銀行收貸、司法拍賣的鏈條。《意見》允許銀行與困難借款人協商調整還款計劃，就意味着相當一部分原本可能走向斷供、法拍的案例，可以在早期被化解——借款人保住了房子，銀行避免了壞賬，市場避免了低價法拍房的衝擊，三方各得其所。

　　回顧過去幾年，一些購房人因收入波動、企業經營困難等原因無力繼續還貸，被迫斷供，房子被法拍，不僅「房財兩空」，還背上鉅額債務和信用污點。這種局面對於個人是悲劇，對於社會是資源的低效配置，對於市場是價格的螺旋式下行。如今央行和金融監管總局以制度化的方式給出了解決方案，讓銀行有據可依地與困難借款人協商，讓困難百姓真正能夠「緩一口氣」。

　　這正是我一直呼籲的：讓制度有溫度，讓市場有彈性，讓百姓有盼頭。 《意見》第二十六條的出台，標誌着我的「叫停法拍房」、「三中止」這些呼籲，已經從一個研究者的建議，變成了國家金融政策的一部分。我對此由衷高興，也期待這一制度能夠真正落地，惠及那些暫時陷入困境的千千萬萬普通家庭。

　　七、廢止舊規：一次徹底的制度「換擋」

　　《意見》第三十六條明確廢止了9份舊文件，包括2003年的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀髮〔2003〕121號）、2007年的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀髮〔2007〕359號）等，時間跨度從2003年到2016年。一次性廢止這麼多舊規，意味着監管層不是在舊制度上「打補丁」，而是在搭建一整套全新的制度體系。

　　縱觀這份《意見》，我認為它的核心價值可以用四個字概括——系統重塑。它不是在舊制度上修修補補，而是圍繞「房地產開發—建設—銷售—運營」全生命周期，重新搭建了一套全面覆蓋、有序銜接的房地產信貸制度體系。

　　對於購房人，它解決了「沒拿房、先還貸」的多年痼疾，延長了貸款期限，給予困難群體債務重組空間；對於開發商，它用主辦銀行制和延長期限解決了「孖展難、孖展短」的問題；對於監管層，它用宏觀審慎管理和全口徑統計實現了從「碎片調控」到「制度化管理」的升級。

　　房地產發展新模式的核心理念是「市場+保障」的住房雙軌制。而雙軌制的落地，離不開信貸制度的支撐。央行的這份《意見》，正是為新模式量身定製的信貸基礎設施。我期待這些制度能夠真正落地，讓金融與房地產實現良性循環，讓購房人、開發商、銀行三方各得其所。