住建部數據顯示，上半年二手房在新房和二手房交易總量中的佔比達到50.4%，首次在全國範圍和半年度尺度上超過一半。18個省(區、市)二手住宅交易面積超過新建商品住宅，我國房地產市場已全面步入存量時代。這一深刻的行業變革，正在重塑房地產服務市場的競爭邏輯與發展路徑。 　　春江水暖鴨先知，貝殼有限公司(以下簡稱「貝殼」，紐交所代碼：BEKE；港交所代碼：2423)於日前發布的第二季度、上半年財報，部分驗證了存量房時代，房產服務行業競爭邏輯正從規模擴張轉向效率與質量競爭。 　　財報顯示，2026年上半年，貝殼實現淨收入434億元，淨利潤達38.8億元，按年大幅增長近80%。同期，經調整經營利潤率和經調整淨利率雙雙創下近年新高；各主營業務板塊的貢獻利潤率也均實現按年及按月提升。整體來看，公司上半年營收與利潤均實現強勁增長，核心盈利能力指標大幅改善，經營質量穩步提升，展現出良好的發展韌性和成長潛力。 　　同時，貝殼持續加大股東回報力度，2026年上半年斥資約4.5億美元實施股份回購。且自2022年9月股份回購計劃啓動以來公司已累計回購價值約29.9億美元的公司股份，約佔回購計劃啓動前已發行股份總數的14.8%。這一系列舉措體現了貝殼擁有充裕的現金流儲備，以及管理層對自身業務穩健性的判斷。 　　申萬宏源證券等諸多機構對此給予高度評價，維持「買入」評級，有券商給予貝殼美股、港股目標價分別達27.52美元和71.69港幣，且機構綜合認為貝殼已構建了覆蓋交易全流程的管控閉環，各業務條線盈利能力的同步提升，正顯示出貝殼從規模驅動轉向效率驅動的深層變革，其存量房、新房及家裝租賃等多元板塊的協同發力，為長期穩健增長奠定了堅實基礎。 　　不過行業市場仍存在不確定性，貝殼能否維持長期穩健增長仍需持續驗證。 　　利潤率創下三年新高 二季度變革成效初顯 　　在房產交易服務領域，平台型企業的發展質量不僅取決於交易規模的擴張，更取決於成本結構的優化與經營效率的提升。貝殼長期以來堅持精細化運營理念，在2026年上半年將這一優勢進一步放大。 　　從整體經營數據來看，2026年上半年貝殼毛利率達26.65%，較2025年同期的21.32%顯著提高5.33個百分點；淨利率達8.93%，較2025年同期的4.38%呈現倍數級大幅提升。 　　同時在費用管控方面，貝殼同樣展現出高效的經營紀律。2026年上半年，公司運營費用總額由2025年同期的89億元減少18.0%至73億元。其中，銷售和市場費用按年大幅下降32.3%至25億元，主要得益於成本的降低、廣告及推廣費用的減少，以及家裝家居業務由規模驅動的可變銷售費用下降；一般及行政費用按年下降5.2%至37億元。 　　細分至第二季度，公司組織變革、精細化運營的成效更為直觀。數據顯示，2026年Q2貝殼GTV按年增長6.3%，實現階段性修復；Non-GAAP淨利潤按年增長74.9%至31.85億元，Non-GAAP淨利率達13%， 創下三年新高。值得注意的是，Q2公司收入按年小幅下降5.7%，主要系家裝業務結構調整、省心租輕資產模式迭代帶來的會計口徑變動所致，利潤增速顯著優於收入增速，盈利結構持續優化。 　　貝殼執行董事、首席財務官徐濤在業績電話會上表示，二季度利潤大幅改善是成本優化、業務經營改善和結構優化共同作用的結果。「面向未來，我們將繼續保持穩健的資產負債表和充足的流動性，為公司把握長期發展機遇提供堅實保障。無論是核心業務、新業務還是技術投入，我們都會堅持清晰的投入回報要求，以客戶價值、經營效率和可持續回報作為主要衡量標準。」他說。 　　成本端的持續優化與收入結構的改善形成合力，推動貝殼經營利潤由2025年同期的17億元大幅增長至2026年上半年的43億元，經營利潤率從3.3%提升至9.9%。經調整經營利潤達53億元，按年增長89%。這一系列數據表明，貝殼在市場規模波動中成功構建了更加健康的經營模型，盈利能力實現了質的飛躍。 　　此外，從現金流維度看，貝殼經營質量甚為紮實。2026年上半年，貝殼經營活動產生的現金流量淨額為51.4億元。其中Q2單季度經營性現金淨流入達66.1億元，新房應收賬款周轉天數按年縮短了12天。截至二季度末，貝殼剔除客戶備付金的廣義現金餘額約673億元。充裕的現金儲備為公司靈活調整經營策略、應對市場波動、持續深耕產業服務提供了穩定支撐。 　　存量房與新房業務雙線復甦背後 增長邏輯的轉變 　　隨着房地產市場邁入存量時代，二手房交易活躍度持續增加，這為深耕存量房交易服務的平台帶來了結構性機遇。 　　報告顯示，2026年上半年，貝殼平台二手房交易單量按年增長18.6%，增幅優於市場整體表現。尤其在第二季度，平台二手房交易單量按年增長24.8%，帶動存量房業務總交易額按年增長8.0%，淨收入按年增長4.5%。 　　在增長驅動方式上，貝殼展現出與以往截然不同的經營思路。公司不以門店和經紀人數量擴張換取規模增長，而是將經營重心轉向提升現有門店的單店產出能力。截至第二季度末，貝聯活躍門店和活躍經紀人數量按年基本持平，但貝聯活躍門店店均二手房交易單量按年增長26%，驅動貝聯整體二手房交易單量按年增長30%。平台服務、加盟服務及其他增值服務收入按年顯著增長27.8%，平台服務價值正更好地轉化為收入。 　　直營品牌鏈家則同樣成效顯著，第二季度活躍鏈家經紀人人均二手房交易單量按年增長50%，人均產出能力大幅提升。由此第二季度存量房業務貢獻利潤率達到46.1%，按年提升6.1個百分點。 　　新房業務方面，儘管上半年行業整體仍處於調整之中，貝殼的表現亦可圈可點。2026年上半年，新房業務總交易額在階段性調整後展現出強勁韌性。尤其第二季度迅速企穩回升，按年實現1.2%的正增長，增速顯著跑贏市場整體水平，復甦勢頭穩健向好。新房業務淨收入按年增長3.8%至89億元，貢獻利潤率達到28.8%，按年提升4.4個百分點。 　　家裝55億元、租賃房源近80萬套，新業務主動控速換質 　　在居住服務產業鏈的縱深拓展中，家裝家居與房屋租賃作為貝殼構建一站式居住服務平台的重要拼圖，正在經歷從規模擴張向質量優先的戰略轉型。 　　2026年上半年，貝殼對家裝家居業務主動調整經營模式，主動退出了部分低效城市、門店，減少低質量獲客渠道，聚焦核心市場，持續改善家裝解決方案的需求匹配能力和穩定交付能力。報告期內家裝家居業務淨收入為55億元，其中第二季度收入32億元，貢獻利潤率按年提升7.5個百分點至39.6%，而盈利能力的躍升主要得益於集中採購和精細化成本管理推動材料成本下降，以及經營結構優化帶來的效率提升。 　　在產品端，貝殼圍繞不同城市客戶的居住需求和預算，完善不同價格帶的家裝方案和配置，並根據市場規模和客戶需求靈活設定展廳，幫助消費者更直觀地了解和比較不同方案，同時提升展廳運營效率。在交付端，公司持續完善標準化施工和質量管理體系，加強對項目經理及關鍵工程服務者的專業化運營，逐步完善平台統一篩選、評價和協同調度機制，提升施工組織和交付效率，保障交付質量和客戶體驗。 　　房屋租賃服務業務同樣在主動控速中實現質量提升。截至第二季度末，貝殼在管房源量超過79萬套，按年增長約34%；其中，淨額法產品的佔比已超過50%。隨着省心租業務向更輕、更低風險的淨額法產品模式持續迭代，輕資產產品佔比不斷提升，上半年房屋租賃服務淨收入為98億元，業務抗風險能力和盈利質量持續改善。第二季度貢獻利潤率達到15.3%，按年提升6.9個百分點，同期業主續約率和租客續約率按年均有所提升。 　　2026年上半年的成績單，不僅印證了貝殼在存量時代下戰略轉型的準確性與執行力，更展現了其從追求規模擴張向深耕品質與效率蛻變的內在韌性。在行業深刻變革的浪潮中，貝殼以紮實的盈利結構與健康的經營模型，證明了居住服務企業能夠穿越周期、實現價值重塑。 　　貝殼聯合創始人、董事長、CEO彭永東表示，從2026年二季度起，「以消費者為中心」的組織變革已全面進入日常經營。他總結了三大變化：經營變細了，標尺變了，人先動起來了。這三條背後是同一個做法：先回到消費者和一線的真實問題，再重新組織人、資源和平台能力。 　　他說：「這些變化還沒完成，但已經在一個個具體的經營單元裏顯現出來了。」