2026年8月26日，中海發布中期業績。

這份半年報發布的時間點，恰好踩在行業一個微妙的轉折上。當市場對政策底的討論逐漸消退，一個更務實的問題浮出水面：行業整體縮表背景下，誰還在真正賣房，誰還在真正賺錢，誰還有餘力繼續投資。

中海的半年報給出了答案。

上半年，公司實現收入976億元，按年上升17.3%；盈利水平行業領先，除稅前溢利123.6億元，本公司股東應占核心溢利79.3億元；每股中期派息23港仙。

經營層面，這份成績單同樣紮實。權益銷售行業第一，是十強房企中唯一實現雙位數增長的公司；一線城市銷售強勁、產品力持續提升、商業運營收入穩健增長。

這不是一份靠反彈撐起來的成績單，而是一家企業在行業調整周期中，用戰略定力換來的確定性溢價。

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權益銷售第一，核心城市聚焦帶來的業績韌性

隨着房地產行業從增量擴張轉向存量博弈，資本市場對房企的關注點，逐步從規模增速轉向持續經營能力、現金流質量與資產變現效率。

中海的上半年銷售數據，可以放在這個框架下觀察。

上半年，中國海外系列公司累計合約物業銷售金額約1,343.5億元，按年上升11.8%。在TOP10房企中，這是唯一實現雙位數增長的公司。

更具含金量的是權益銷售維度，1,236億元的權益銷售額，讓中海對第二名的領先優勢擴大至超過170億元。

規模增長之外，更值得關注的是結構。

一線城市銷售強勁，公司在香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額790億元，佔集團系列公司（不含中海宏洋）合約銷售額的68.6%。其中，北京、深圳銷售金額超200億，上海、香港銷售金額超100億。香港市場全口徑銷售合約額突破150億港元，創歷年新高，保持香港市場領先地位。

這不是四處撒網的結果，而是精準聚焦的回報。當行業整體縮表時，中海在最好的城市、最好的地段，依然保持着強大的銷售能力。

市場經常討論房企的護城河。有人說是資金成本，有人說是土儲規模，有人說是品牌溢價。中海用這份半年報展示了另一種護城河——在覈心城市核心地段的產品定價權。

安瀾北京、安緹深圳、杭州萬潮玖序，這些項目不僅逆勢熱銷，更驗證了一個樸素的道理，即好產品永遠有市場。即使在二線城市，青島青雲萬里、石家莊萬宸華章、瀋陽瑞文熙和同樣實現了逆勢旺銷。

當競爭對手還在為降價換量焦頭爛額時，中海正在用好房子Living OS系統重新定義居住標準。圍繞安全、舒適、綠色、智慧四大維度，這套系統通過精工+建造體系的持續升級，將產品力轉化為實實在在的市佔率。

上半年，集團系列公司30個城市市佔率位居當地前三，其中19個城市市佔率位居當地市場第一。

由上，從數據上不難看到，中海在銷售端的韌性，正是得益於其對高能級城市的聚焦，以及產品體系在覈心地段的競爭力。當行業整體銷售承壓時，這一結構特徵表現得也更為明顯。

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商業運營收入穩健，資產管理能力持續積累

上半年，中海商業運營業務收入35.8億元，在市場承壓環境下保持穩健增長。從收入結構看，寫字樓、購物中心雙核心業務收入佔比80%，一線及新一線城市項目收入佔比77%，核心業態與核心資產共同構成經營基本盤。

運營指標方面，購物中心期末整體出租率95.3%，銷售坪效按年提升7%；寫字樓期內新簽約面積48萬平方米，期末整體出租率78%，52個項目成交量位居區域市場前三；酒店業務平均入住率72.8%，長租公寓期末整體出租率96.2%。

這些數字背後是一個重要的信號：商業運營收入正在成為中海財務底盤的一部分。當開發業務面臨周期波動時，商業板塊提供了穩定的現金流支撐。

資產管理端的進展同樣值得關注。截至期末，輕資產管理規模250萬平方米，佔比23.8%；期內承接頭部險資寫字樓資產包輕資產管理服務。在基礎設施REIT平台基礎上，公司推進多層次REITs平台建設，深化「投融建管退」資本閉環。華夏中海消費REIT運營穩健，底層資產期末出租率100%，年化分派率達4.16%。

新業務方面，康養業務標杆項目北京錦宸正式啓幕，進一步補充了公司在經營性業務上的業態佈局。

從商業運營收入、出租率表現到資產管理規模，中海在持有型資產端的經營數據保持穩定。開發業務之外，商業板塊正在為整體收入提供持續性支撐。

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正在遷移的資本市場的定價錨，規模溢價讓位於確定性溢價

在行業整體估值承壓的背景下，中海憑藉這份成績單進一步鞏固了其在港股內房板塊中的稀缺地位。

所謂稀缺，並非基於其規模最大，而是因為它同時滿足了三個條件：有增長、有現金流、有信用。

有增長，體現在權益銷售行業第一，是十強房企中唯一實現雙位數增長的公司。

有現金流，體現在經營現金淨流入持續為正、在手現金充裕、商業運營收入穩健增長。

有信用，體現在公司是唯一擁有雙A國際信用評級的內房企、淨借貸比率處於行業最低區間、有息負債規模控制有效。

這三個條件疊加在一起，構成了一種確定性溢價的基礎。

投資端，中海延續「投一成一」的原則，高度聚焦安全性與確定性，上半年一線+強二線合計佔比85.8%。年初至今累計新增購地18宗，權益購地金額333億元。

這個投資節奏傳遞的信號較為明確，即中海沒有停止投資，但每一筆投資都經過嚴格篩選。在行業整體調整的背景下，這種聚焦策略反映出對項目安全邊際和去化確定性的優先考量。

財務指標方面，公司期末資產負債率51.6%，淨借貸比率27.2%，均處於行業最低區間，債務結構持續優化；有息負債規模下降101.5億元；在手現金達1，211億元，佔總資產的13.7%；經營現金淨流入285.2億元。

這些財務指標共同構成了中海穿越周期的安全邊際。低槓桿、充裕在手現金以及正向經營現金流，為後續投資和經營提供了較為充分的財務空間。

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結語

覆盤這份半年報，中海在銷售、產品、商業和財務四個維度上的表現，提供了一個觀察當前市場環境下頭部房企經營策略的樣本。

房地產行業正在經歷深刻轉型。增量時代的邏輯已經翻篇，存量時代的遊戲規則正在確立。在這個轉型期，過去的贏家未必能繼續贏。能夠持續經營的、能夠產生穩定現金流的、能夠在覈心城市核心地段保持定價權的企業，纔是存量時代稀缺的價值錨點。

中海正在成為這樣一個錨點。它在銷售端證明了規模的質量，在產品端證明了溢價的可能，在商業端證明了資產的流動，在財務端證明了穿越周期的能力。

理解中海，就是理解未來十年房地產行業的生存法則。不再追求最快的增長，而是追求最優質的增長。不再賭周期的方向，而是構建穿越周期的能力。

中海半年報所呈現的經營思路，在一定程度上反映的正是這種轉變的方向。