8月28日，央行、金融監管總局和證監會同一天出台多項政策，涉及房地產信貸改革和資本市場支持。

開發貸款主辦銀行制度確立，開發貸款期限與項目建設銷售周期匹配，個人住房貸款期限延長至40年。預售項目個人住房貸款須在項目竣工備案後發放。資本市場端則明確支持上市房企再孖展、併購重組、發行CMBS和ABS，推動租賃住房和城市更新項目發行REITs，穩慎推進商業不動產REITs。

這套政策組合拳指向一個清晰的邏輯，房地產的制度框架正在從依賴主體信用轉向基於項目情況，從高槓杆擴張轉向精細化管控。

同一天披露中期業績的越秀地產（00123.HK），恰好處於這一政策轉向的受益區間。上半年公司實現營業收入366.5億元，合同銷售金額505.1億元，克而瑞全口徑排名第八位。利潤端則繼續承受行業調整的壓力，權益持有人應占盈利0.9億元，核心淨利潤0.8億元。公司堅持派發中期股息，已連續十五年保持派息率穩定在40%。

這份財報提供了一個觀察窗口，在制度切換的節點上，這家公司的基本面究竟處在什麼位置？

01

三大觀察錨點，驗證跨周期經驗能力

判斷一家房企在制度切換期的真實處境，需要找到幾個關鍵觀察錨點。現金流自循環能力、土儲質量與變現效率、孖展成本與債務結構，這三個指標比利潤表更能說明問題。

第一個觀察錨點是現金流。

上半年越秀地產經營性現金流淨流入137.7億元，連續保持正向流入。合同銷售回款率按年提升10個百分點至71%。在行業整體到位資金按年下降的背景下，能夠持續產生正向經營現金流，說明主營業務仍具備自我造血能力。這是判斷一家房企能否獨立運轉的底線指標。

造血能力最終轉化為資金儲備。截至2026年6月30日，公司現金較年初增加10.1%至515億元，覆蓋短期債務的2.1倍。

（來源：公司資料）

眼下，資金儲備的價值在制度變化中會進一步凸顯。新政策要求預售項目個人住房貸款在竣工備案後發放，這意味着項目從開盤銷售到實際收到按揭款的時間周期將被拉長。對於現金儲備薄弱、依賴銷售回款維持運轉的房企而言，這一制度變化可能帶來流動性壓力。

可以看到，越秀地產當前的現金儲備足以覆蓋這一制度切換帶來的階段性影響，也為公司在土地市場和收併購窗口保留了主動出擊的空間。

第二個觀察錨點是土儲質量。

上半年越秀地產在5個城市獲取6幅土地，總建築面積68萬平方米，權益投資金額70億元，其中96.8%%權益投資額集中在廣州、上海、成都等核心六城。截至上半年末，公司總土地儲備1657萬平方米，94%位於一二線城市，總未售貨值約2905億元，核心六城佔比約73%。

（來源：公司資料）

在土地市場整體低迷的背景下，這種有選擇的逆勢補倉，體現出其對核心城市中長期價值的判斷。此外，公司已售未入賬銷售1324億元，這也為未來收入結轉提供了相對明確的業績能見度。

第三個觀察錨點是孖展成本。

公司加權平均借貸年利率首次降至3%以下，達到2.91%，按年下降25個點子。6月發行的19億元境內公司債票息僅為1.97%。淨借貸比率降至49.2%，較2025年末下降近6個百分點。三道紅線全部保持綠檔。標普和惠譽雙雙維持BBB-投資級信用評級，展望穩定。

（來源：公司資料）

新政策明確支持上市房企再孖展和發行公司債券，越秀地產當前的孖展成本和信用評級，使其在這一輪政策窗口期中具備先發優勢。

現金流、土儲結構與孖展成本這三個維度疊加，指向一個清晰的結論。當行業仍在消化高槓杆擴張的遺留問題時，越秀地產已經將財務底盤調整到了一個相對舒適的位置。無論是對照新政策對項目層面資金閉環的要求，還是應對銷售端回款周期拉長的壓力，這套財務框架都留出了足夠的騰挪空間，也是其應對制度切換的基礎條件。

02

一主兩翼，護城河在轉型中加厚

財務數據決定了當下的生存狀態，而商業模式的搭建則決定了企業在行業新均衡中能佔據什麼位置。

越秀地產這些年逐步形成的「一主兩翼」戰略框架，恰好在多個層面與新政策形成呼應。

第一重呼應，是物業服務從住宅向非住宅業態的延伸。

越秀服務上半年實現總營收19.15億元，基礎物業管理營收8.4億元，按年增長17.3%，收入佔比提升至44%。新增合約面積1042萬平方米，按年增長74.8%，非住宅業態佔比達68%。

從住宅物管向企業總部、公建配套、機場文旅等非住宅賽道的拓展，本質上是將物業管理能力向多場景延伸，關乎收入結構多元化和抗周期能力的提升。

第二重呼應，是商業運營與REITs政策的對接。

越秀房託上半年實現營收7.67億元，其中寫字樓業態貢獻收入約3.29億元，核心城市優質商辦資產展現出較強的運營韌性。

公司持續引入優質品牌和產業資源，上半年馬場項目成功引入華爾道夫和SKP兩大標杆品牌，谷歌跨境電商加速中心正式落戶廣州IFC。資產端的持續提質，為商業運營的長期穩定性提供了基本面支撐。

此次證監會新政策明確提出穩慎推進商業不動產REITs發展，支持租賃住房和城市更新項目發行REITs。對越秀房託而言，其在大灣區核心城市的資產佈局，使其在新一輪資產證券化浪潮中具備明顯的先發優勢。

特別是越秀房託作為香港上市的商業地產信託平台，其優質的資產儲備、跨境平台經驗與政策紅利的疊加，使其在這一輪制度變革中亦佔據了相對有利的位置。

（來源：公司資料）

第三重呼應，是存量資產盤活與資產負債表優化的同步推進。

上半年通過向母公司越秀集團轉讓南沙IFC、智谷產業園、雲谷產業園等資產回籠現金44.6億元，資本負債比率下降1.3個百分點。資產變輕、現金增厚、負債率下降，三者同步發生，在行業調整期是一種並不多見的主動管理能力。

「一主兩翼」的商業模式邏輯在於，開發主業提供規模和現金流，物業服務和商業運營提供持續的經營性收入，三者形成協同效應。當開發業務遭遇周期低谷時，物業服務和商業運營可以提供相對穩定的收入流。

越秀服務上半年新增合約面積按年增長74.8%至1042萬平方米，越建科營收逆勢增長17%至8.9億元，這些數字印證了兩翼業務的獨立成長性。新政策的出台，則為這兩翼業務的資產證券化提供了更明確的制度通道。

新政策出台後，光大證券在研報認為，信用優勢明顯、孖展成本較低的龍頭央國企地產將持續受益於競爭結構優化，建立較高的「品牌優勢護城河」，行業集中度將進一步加速提升。國信證券在同日發布的現房銷售新規點評中，明確將越秀地產列入推薦名單。

03

結語

越秀地產2026年中報呈現的，是一家房企在行業底部區域的真實狀態。

利潤端的壓力客觀存在，反映了行業轉型期的普遍困境。但充裕的現金儲備、較低的孖展成本、超高的核心城市土儲佔比、連續正向的經營性現金流，疊加「一主兩翼」業務結構的協同效應，共同構築了一道跨周期的緩衝機制。

眼下新政策的出台，意味着行業從風險化解階段正式邁入制度建設階段，並有望重塑整個行業的競爭規則。越秀地產在現金儲備、孖展成本和資產運營三個維度上的積累，使其在這一輪制度變革中處於相對有利的位置。

當行業從規模擴張轉向質量競爭，從政策博弈轉向制度建設，那些在財務上守住安全邊際、在戰略上保持定力、在業務結構上構建多元協同的企業，更有可能在行業新均衡中找到自己的位置。