依靠舊改實現暴富的時代，真的過去了。

樓市卡點調出

這兩天，深圳樓市發布了一則值得注意的公告。

那就是位於深圳市龍崗區的龍崗街道南聯簡一、簡二、黃龍坡片區城市更新單元中簡二三家村一巷10號房屋用地被調出了城市更新單元計劃——

被調出更新單元用地計劃後，更新單元已批拆除範圍用地面積將由286311.1平方米降為286224.6平方米。

這次調出計劃，和過去不一樣。

過去的調出計劃，可能是整個項目，這次是單獨一個樓棟被調出了連片改造的單元。

（簡二三家村一巷10號房屋，格隆匯樓市近期實拍）

這就意味着，被調出的簡二三家村一巷10號房屋，很大概率不會再被納入改造，即使未來有機會重新納入改造，機會也很渺茫了。

這是深圳樓市舊改進程中一個非常典型的信號。

過去，所有的連片改造區域，只要有業主無法協商騰房，項目就一天都不能真正進入拆遷改造的階段。

並且，過去深圳也一再調整改造拆遷業主簽約率的範圍。

深圳舊改（城市更新）的拆遷簽約率要求經歷了從「雙100%」到「雙95%」的演變。

舊住宅小區改造，2021年3月前，深圳的拆遷簽約率要求必須達到簽約面積和簽約人數均需達到100%才能動工；

而2021年3月後則標準調整為已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積佔比和物業權利人人數佔比均不低於95%，並且達到「雙95%」，經區人民政府調解未能達成一致的，區人民政府可依法對未簽約部分房屋實施「個別徵收」。

到了2024年後，城中村改造（拆除新建）只要求單95%，，即已簽訂搬遷補償協議的物業權利人人數佔比不低於95%。

對於簽約率的約束是一再鬆綁限度。

而很多項目，往往是卡在了簽約和談判階段。

所以即使深圳納入城市更新計劃超過了上千個，但已通過城市更新專規批覆的僅僅七成左右，而推進到了實施主體公示階段的也不過剛過半數。

這就意味着深圳的舊改項目有半數左右是一直處於僵局中，改造進展相當緩慢甚至停滯。

而這幾年，深圳對城市更新項目進行了梳理和清理。

2019年深圳對城市更新項目實行計劃有效期管理，下發《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》的通知，明確項目原計劃有效期為2年，可申請延期1年；

去年3月印發《關於規範城市更新實施工作的若干意見》，明確城市更新項目以2023年7月24日為臨界點，在意見實施落地2個月內完成計劃公告的可以繼續推進，完不成的清退。

意在為城市更新項目掃除障礙，加快改造推進。

所以可以看到，去年意見落地後，深圳陸陸續續衆多城市更新改造項目失效，8月20日，寶安區約54萬的航城街道鍾屋黃田舊村城市更新單元宣佈失效。

如無法在這些日新月異的變更規則下，快速釐清，若開發商現金流情況不佳，如果項目位置不好，隨時可能有延期風險，甚至直接停滯。

現在誕生的新樣本是若無法協調到每一戶，實際規則也更靈活了——直接將協調不下來的樓棟，直接劃出成片的改造範圍，也能保住更多已經騰房的業主的權益。

但這也意味着，未來深圳樓市陷入改造僵局的項目，會以整片改造單元為主，只要簽約率達到95%的項目，一些難以解決但又不影響項目整體改造的卡點，有一定概率會被獨立剔除在更新單元之外。

十幾年的改造之旅，被列入限制高消費

為何會單獨調出一塊擬拆除範圍用地面積86.52平方米的房屋？

一方面，樓棟周邊已經建設完整，並已經交付使用，緊貼着的深圳未來雙語學校（龍崗）也已經開學，只剩這一棟房屋未拆除，調出後已經不太會影響周邊設施及道路的使用——

（格隆匯樓市近期實拍）

另一方面，南聯簡一、簡二、黃龍坡片區城市更新單元改造拖得太久了。

深圳市龍崗區龍崗街道南聯簡一、簡二、黃龍坡片區城市更新單元的改造計劃，最早於2008年開始提出；

2008年，該片區規劃轉入2010年深圳市城市更新單元規劃制訂計劃項目，正式納入城市更新計劃；

2013年8月19日，城市更新單元計劃拆除用地範圍進行補充公告，並列入《龍崗區第二工業區等兩個城市更新單元一覽表》；

（南聯簡一、簡二、黃龍坡片區城市更新範圍）

2015年6月30日，城市更新單元規劃獲原市規土委審批通過，正式確認改造規劃；

2019年8月19日，城市更新單元規劃修改（草案）進行公示；

到了2019年4月，城市更新項目補償金、搬遷補償安置標準等方案才進行公示。

中間經歷了十幾年。

而項目分成四期開發，也就是如今的和昌·拾裏花都。

（格隆匯樓市近期實拍，和昌·拾裏花都）

和昌·拾裏花都一期，2021年9月開盤，已經售罄且完工交付；二期2020年底開工，2022年1月開盤，也已經交付；三期2021年底開工（1號地塊）；四期2021年底開工（7、8號地塊）。

而三四期一直遲遲未能開發建設完成，除了開發商近年來資金鍊較為緊張，主要也是建設範圍內的部分樓棟仍未能協商徹底。

即使時至今日，項目實地的狀況顯示，部分樓棟已經騰空，但並未完全拆除，而部分臨街鋪面仍處於營業中——

（格隆匯樓市近期實拍，周邊未拆除房屋現狀）

這些年，和昌·拾裏花都一路從深圳樓市的高光，硬生生被拖到樓市的回落。

深圳樓市已經發生了翻天覆地的變化，無論是樓市的格局，還是深圳新房的建築性標準等等。

甚至連開發商的陣營，也都被重新洗牌。

2021年8月，和昌拾裏花都悅府首批房源推售，381套101~154平住宅備案均價約47700元/㎡，總價區間約480萬～650萬，對外官宣開盤去化約64%。

如今和昌拾裏花都周邊的新房，市場價格折後已經回落到3.1萬—3.6萬/㎡的區間，遠低於項目當年的開盤價格。

這意味着，即便項目的三四期順利開發，也已經回不到當初的開盤市場氛圍。

畢竟如今深圳的新房，容積率更低，樓棟梯戶比更合理，總層高更低，戶型設計使用率也比過去更高。

產品迭代已經不是和昌拾裏花都過去的高容積率，高樓層，低得房率的開發方式。

而更重要的是，這些年的市場變化，也讓和昌拾裏花都的開發主體深圳市水榭花都房地產有限公司變成了被執行人，被限制高消費，且被信達資管公司介入。

同時法定代表人也被列入限制高消費‌。

作者 | 騎豬英雄