回顧「叫停法拍房」的兩年呼籲

與最近的政策迴響

文/孟曉蘇

2026年8月30日

最近房地產市場迎來了近年來最密集的政策出台。住建部、央行、金融監管總局、證監會等部門一天之內發出8份文件，從現房銷售到開發孖展，從銀行信貸到信託、債券、REITs和股權孖展。一套新的房地產金融制度正在推出，其中對困難房貸居民「貸款展期、延遲還本」的新規尤其引人注目。

我為「叫停法拍房」持續呼籲了兩年，多家媒體發表過我的文章與訪談報道。如今金融政策方向轉變，是我不懈堅持兩年纔等到的時刻。央行與金融監管總局印發的《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》（銀髮〔2026〕171號），第二十六條裏寫着這麼一段話：

「對於存量個人住房貸款借款人階段性失去收入來源導致還款困難的，銀行業金融機構可以按市場化、法治化原則與借款人自主協商，靈活採取合理延後還款時間、貸款展期、延遲還本等方式調整還款計劃。」

就是這麼重要的一段話，對我呼籲的要對困難百姓住房抵押貸款「貸款展期」「延後還貸」做出了政策回應。回顧兩年來我到處奔走、不懈建議，一次次被人告知「國家政策不支持」。今天，它終於寫進了國家政策文件！

一、兩年來我為什麼不懈呼籲叫停法拍房

這兩年來，我在多個場合反覆講過一個觀點：法拍房正在侵蝕市場信心，也在摧毀千千萬萬普通百姓的生活。減少和停止法拍房，是房地產市場止跌回穩的關鍵措施之一。

（一）法拍房的總量與破壞力

全國法拍房及銀行相關直供房的總量其實不大，僅是80萬至100萬套，價值總共僅7000億元。但就這麼點量，卻對整個市場價格體系和金融穩定造成了遠超其體量的破壞。法拍房表面上看是一個債務處置流程，但當你走近那些斷供的家庭，就會發現絕大多數人不是賭徒、不是老賴，他們只是普通人——有人失業了，有人生病了，有人做生意失敗，也有人遭遇家庭變故。他們不是惡意逃廢債，他們只是「階段性失去了收入來源」。

（二）「邊際定價」效應與負向螺旋

按照過去的處置方式，抵押房產會被法拍——評估價打七折，成交價甚至腰斬。居民首付沒了，房子沒了，個人信用也崩塌了。

從經濟學視角看，法拍房作為一種因債務違約而被強制處置的「特殊二手房」，與普通二手房存在顯著差異。法拍房成交價往往低於市場正常水平，從而形成一個極具影響力的「邊際價格」。當一個小區內出現一套低價法拍房時，其成交價會迅速成為該小區房價估值的新基準。購房者、投資者以及評估機構在參考該法拍房價格時，會普遍調低對整個小區房價的預期，導致小區房價的整體估值被拉低。對於持有周邊房產作為抵押物的債權人而言，邊際價格下降意味着其他抵押物普遍減值，進而可能觸發更多貸款違約。

由此形成 「法拍房→房價跌→抵押資產減值→更多法拍」的惡性循環。在這一循環中，房價持續下跌，法拍房數量不斷增加，市場陷入一種負面強化的惡性循環。穩住法拍房，就是穩住樓市信心的第一步。

（三）對銀行和金融體系的損害

對於銀行等金融機構而言，法拍房的低價成交導致銀行無法全額收回貸款，直接造成貸款損失；隨後是銀行持有的其他抵押房產價值更多減值，整體資產質量呈螺旋式惡化。

正因如此，我在2024年鳳凰灣區財經論壇上就明確提出：「讓老百姓延期還貸是解決法拍房問題的方法之一」。我還提出了四個具體辦法：一是對困難家庭允許延期還貸，為失業減薪家庭提供兩三年停息延貸；二是債權內部剝離；三是「保價」收儲法拍房；四是通過租賃公司開展租賃業務。2026年1月，我在接受《每日經濟新聞》專訪時再次強調：中止法拍房「雖總量不大，但破壞力強」，需要儘快採取措施。

二、我國「三中止」的歷史智慧應當用在今天

在談美日經驗之前，我想先說說我們自己國家的成功經驗。我之所以反覆提及我國的「三中止」，是因為那是我們國家自己走過的路，是已經被歷史證明有效的辦法。

（一）「三中止」的歷史背景

1997年前後，東南亞金融風暴與我國經濟低迷疊加，造成許多國有企業陷入債務困境。當時中國國企陷入「三分之二虧損、工業虧損額較十年前激增10倍」的困境，千萬職工就業面臨威脅，經濟轉型與社會穩定承受雙重壓力。衆多國企央企包括製造業的龍頭「中國第二重型機械製造公司」、紡織業的龍頭「上海申新九廠」都面臨股權被司法拍賣，萬人大廠面臨大規模下崗。

在此背景下，黨和政府果斷推出了 「中止司法拍賣、中止貸款追息、中止下崗分流」 的「三中止」政策，以過渡性保障幫助國企化解系統性危機，為後續經濟復甦奠定基礎。

（二）「三中止」的三重內涵

「三中止」政策並非單一措施，而是「債務保護+資產保護+人員保護」的系統性方案：

第一，中止司法拍賣——保企業「生存根基」。 對資不抵債但具備重組價值的企業，政策暫停資產強制拍賣，優先啓動破產重整程序。中國第二重型機械公司憑藉「中止拍賣+債轉股」模式，化解162億元鉅額債務，保住了重型裝備製造核心能力。

第二，中止貸款追息——卸企業「財務包袱」。 依據1994年相關政策，銀行對困難企業實施「停息掛賬、減息緩息」。某鋼鐵廠在政策實施前每月需支付利息超500萬元，停息後每年節省成本6000萬元。

第三，中止下崗分流——保職工「生活底線」。 通過保障職工基本生活，維護社會穩定。

「三中止」政策的核心邏輯在於「避免短期清算式處理，為困境主體留足緩衝空間」。結果如何？通過1998年啓動房改，到2000年起發揮出房地產業的拉動作用，那些「產能過剩」的企業紛紛走出困境，重新恢復發展能力，「三中止」為國家贏得了轉型的時間和空間。

（三）「三中止」對當下的啓示

這段歷史告訴我們：在市場下行周期，與其讓債務人被迫斷供、房產被低價拍賣、銀行資產進一步縮水，不如給困難群體一個喘息的機會——以時間換空間，以緩衝換穩定。

正是基於這一歷史經驗，我提出在當下房地產市場也可以借鑑「三中止」的思路，給困難群衆一個喘息的機會——延期還貸、停息延貸。這樣銀行資產也不受損害，只不過拉長了時間。以拍賣中止機制保居民「安身之所」，以停息緩息政策減債務負擔，以差異化徵信保護家庭未來。

此外，我還建議設立國家級收儲平台——「中儲房」，以5000億元左右的資金規模，對法拍房進行「保價」收儲。這樣既能穩定市場價格，也能避免更多房屋進入法拍。這不是永久性的政策，只需兩三年緩衝期，待經濟恢復、就業恢復、樓市企穩，居民自然就會有能力繼續還本付息。

三、美日法拍房應對的經驗與教訓

再看看日本1990年代與美國2008年的房地產危機，是兩種不同政策邏輯的「壓力測試」。美國經濟四年後走出低迷，日本卻陷入「失去的二十年」。主要就是對「法拍房」處置方式不同，經濟後果完全不同。這些經驗教訓對中國當前樓市止跌回穩具有鏡鑑意義。

（一）美國：積極干預，讓困難屋主「緩一口氣」

2008年次貸危機期間，美國對待法拍房問題採取了一系列大規模的政府幹預措施，核心邏輯正是「讓困難屋主緩一口氣」。

首先是對購房者的直接救助。 2008年向全國家庭提供退稅1680億美元，疊加房貸減壓，讓居民可支配收入回升，帶動了消費復甦。同時美國取消貸款價值比上限，允許負債率高達125%的房貸人再孖展，幫助資產已跌破貸款額的「負資產」家庭獲得重新安排債務的機會。還規定降低月供至貸款人實際收入的31%以下，累計幫助900萬家庭保住了住房，減少了一半的房屋斷供。

其次是對斷供流程的緊急阻斷。 2007年12月小布什總統宣佈「次級房貸解困計劃」，讓一百多萬戶貸款購房者在未來兩年免遭法院拍賣。2008年2月美國政府推出「生命線計劃」，為拖欠房貸逾期90天以上的房主提供30天緩衝期，房子暫時中止被拍賣，房貸商在此期間制定更易負擔的還貸方案。由銀行、按揭公司、房地產中介成立的「希望聯盟」，同樣給予嚴重欠款借貸者30天寬限期，以延長強制收回房屋。2008年11月房利美和房地美宣佈暫停對某些斷供物業的銷售和收回。

第三是對金融系統的注資救助。 2008年7月美國參衆兩院以壓倒多數通過「救房市法案」，授權財政部無限增大「房利美」和「房地美」的信用額度併購買其股票，同時授權聯邦住房管理局擔保最多3000億美元的房貸。2009年4月財政部宣佈首批加入住房救援計劃的6家抵押貸款公司名單，通過近100億美元的政府補貼，激勵銀行修改困難家庭的抵押貸款條款。

結果，美國房地產市場在2008年崩盤的4年後，即在2012年實現房價上漲，當年新房銷售按年猛增20%。從2012年到現在，美國房價已經持續增長了14年，再次呈現出「熊短牛長」的周期性特點。

（二）日本：污名化壓力下縱容法拍，陷入「失去的二十年」

與美國的積極干預形成鮮明對比的是，日本在房地產泡沫破裂後的處置方式，是一場徹底的失敗。

在政策層面，日本政府採取了與救市邏輯完全相反的逆向操作。 1991年危機爆發前，日本央行持續加息到6%，主動刺破泡沫。崩盤後，日本政府非但沒有及時救助，反而在1992年加徵地價稅0.3%和短期交易稅10%，加速了地價下跌，讓東京地價跌幅超過80%。為什麼要在市場自由落體時加稅？因為輿論污名化房地產，政府懼怕「救市等於縱容投機」的罵名，被迫採取了懲罰性措施。同時，日本大藏省初期掩蓋銀行壞賬，直至1997年亞洲金融危機後纔開始處置，拖延了整整7年，錯過了黃金救援期。

在法拍房處置上，日本更是雪上加霜。 按照日本《民事執行法》，銀行可通過簡易程序快速處置違約抵押房產。1991-1995年間日本法拍房數量激增300%，僅1993年東京地區就有超過2萬套住宅進入法拍程序。法拍房成交價往往比市場價低30%-50%，成為區域房價的新基準，每次低價成交都強化看跌預期——這正是我反覆警示的「邊際定價」陷阱。法拍房佔交易總量比在1995年升至40%，銀行抵押品價值持續重估，資本充足率下降，進一步收緊信貸，形成惡性循環。

在輿論層面，日本媒體和學界對房地產的系統性污名化，使政府任何救助政策都遭遇「縱容投機」的道德譴責。 1992年《讀賣新聞》拋出著名的「鯨落理論」，說「房地產泡沫如病入膏肓的巨鯨，沉沒才能滋養實業之海」。然而現實是：房地產低迷後，日本製造業投資萎縮了28%，創新停滯了十年之久，所謂「一鯨落、萬物生」被事實徹底證僞。

結果是日本房價連續18年下跌（1991-2009），低迷期長達22年，東京都心23區平均地價跌至峯值期的25%，數千萬家庭淪為「負資產」群體，日本經濟陷入「失去的二十年」。

（三）美日對比的核心啓示

美日對比，高下立判。美國救的是人，日本縱容的是法拍。美國讓困難屋主「緩一口氣」，900萬家庭保住了住房；日本在污名化輿論的綁架下縱容法拍，結果房價跌了18年，銀行壞賬拖了15年才消化，一代人的財富被蒸發殆盡。

法拍房的本質不是法律問題，而是民生問題。美國用30天緩衝期、31%收入上限、125%負債率上限這些具體制度，把「保護人」的理念落到實處。日本用「法拍房是經濟屍體」、「繼承房產等於繼承債務」的污名化話術，把「懲罰人」的錯誤理念貫徹到底。

中國選擇哪條路呢？在前幾年我眼看到中國的輿論環境與政策都在跟着日本走，非常着急。我在2024年8月就在「鳳凰財經」發文：《建議讓還不起房貸的老百姓延期還貸》，2025年5月我在與王波明、姚洋對話的《聊一波》中發問：「我們的政策像誰」？姚洋說「像日本」！我說：「說對了，像日本」！去年6-7月我連續寫出「剖析日本失去的二十年」10篇系列論文，把當年日本輿論污名化房地產，學界迎合輿論的醜惡嘴臉，導致日本政策走向錯誤的方向，經濟遭受重創毀掉一代人，都揭露出來憤怒批判。還把「中國會不會重蹈覆轍」的問題鮮明提到全社會面前。我的系列文章是新的《警世恒言》，雖首篇就被人刪除，但聲音阻止不住，果然喚起了全社會的警醒。

（四）「法拍黑手」：比唱衰黑嘴更危險的敵人

今年5月13日我在《雙綠智庫平台》發表文章《樓市膠着期的最危險敵人——不是唱衰黑嘴，而是活躍的「法拍黑手」》，對這一問題的剖析更為透徹。

文中我指出：近半年來輿論環境的治理是有成效的，那些動輒喊「崩盤」、「腰斬」的自媒體「唱衰黑嘴」，在中央權威媒體連續發聲引導、監管部門嚴厲打擊之下，氣焰已經明顯收斂。但是，比「唱衰黑嘴」更危險的，是仍在為所欲為的「法拍黑手」 。所謂「法拍黑手」，我指的並不是司法拍賣制度本身，而是無視市場穩定大局、急於低價甩賣斷供房產的某些銀行和司法機構。他們打着「處置不良資產」的旗號，以市價七折、五折甚至更低的價格將大量法拍房推向市場，形成了極具殺傷力的「邊際價格」效應。

更可怕的是，據中指研究院監測，2026年一季度法拍住宅成交活躍度反而在提升，按年增加12.7%；清倉率31.1%，較上年提升4.7個百分點。這說明「法拍黑手」不但沒有被制止，反而更加猖獗了！

有些人說，法拍房有利於「市場出清」。我嚴正指出：在當前信心脆弱的樓市底部，「市場出清」理論是完全錯誤的。 這不是股票市場的正常調整，這是關係千百萬家庭畢生積蓄的住房資產。當一個家庭的房子被法拍、以腰斬價成交，受損失的不僅是一家居民，而是整個社區的財富信仰。法拍就是那隻打壓房價與信心的「黑手」。面對衆多銀行執意推出「法拍房」「直供房」壓抑市場信心，「叫停法拍房」只是我一個人的聲音。雖然聲嘶力竭，我仍然不懈呼喚：「叫停法拍房才能穩住房地產市場」！

四、今天，我的呼籲終於變成政策

去年11月起在國家部署下，各地網信辦、公安局聯手打擊涉房網絡謠言，刪除污名化房地產的言論，關閉那些網絡黑嘴的賬號。國家安全部門還追查到，一些污名化中國經濟的網站來自海外包括台灣，是在美國、日本反華勢力支持下的網絡攻擊行為。我也被有關部門告知，此前網上有些對我的攻擊，溯源是來自海外。《求是》雜誌還專門發文，揭露海外反華勢力的網上攻擊。

如今，央行和金融監管總局的《意見》第二十六條，把我兩年來的呼籲，一字一句地寫進了國家金融政策。我總算爭取到這一天。

這條規定有三個層面的重要意義：

第一，它給了困難群體一個「緩衝期」。 「階段性失去收入來源」這九個字，精準地覆蓋了那些因失業、疾病、家庭變故等原因暫時陷入困境的購房人。允許延後還款時間、貸款展期、延遲還本，就是告訴他們：不要怕，國家看到了你們的困難，國家在給你們時間。

第二，它從源頭上減少了法拍房的增量。 大量法拍房的產生，根源在於斷供後銀行收貸、司法拍賣這條冰冷的鏈條。有了《意見》第二十六條，銀行可以和困難借款人協商調整還款計劃，相當一部分原本可能走向斷供、走向法拍的家庭，可以在早期得到化解——借款人保住了房子，銀行避免了壞賬，市場也少了一輪低價衝擊，三方各得其所。

第三，它宣佈中國不會走向日本「失去二十年」的老路。 止住了「法拍房」就阻斷了「邊際價格」下滑的主要通道，有助於穩住房價，讓市場信心有望得到恢復。讓許多人講到的「不會走日本的路」得到實際政策支撐。

此外，《意見》還在多個方面做出了制度性突破：建立開發貸款主辦銀行制度，開發貸款期限與項目建設周期相匹配，預售項目最長5年，現房銷售項目最長7年；將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年；要求個人住房貸款通過受託支付方式發放，確保購房人「能拿房、再還貸」。這些內容我今後再給大家解讀分析。

五、讓制度有溫度，讓市場有彈性，讓百姓有盼頭

我度過艱苦奮鬥的兩年。這兩年裏我到處做工作，四處碰壁。有人告訴我「不符合市場化原則」，有人說「銀行有金融紀律」，還有人說「你提也沒用」。幸而在我的視頻留言與直播課堂上，我得到很多網友的支持。

今天，當第二十六條被正式寫進央行和金融監管總局的文件時，我心裏只有一個念頭：我所有的奔走、我所有的付出，都值得了！

這條政策不是一句泛泛的倡導，而是一項具有操作性的制度安排。它意味着那些因為失業而焦慮、因為斷供而恐慌、因為法拍而無助的普通居民，現在允許坐下來和銀行平等地協商——能不能晚一點還貸？能不能少還一點息？能不能先喘一口氣？

「讓制度有溫度，讓市場有彈性，讓百姓有盼頭」 ——這是我兩年來說得最多的一句話。今天我可以這樣說：這句話國家聽到了，主管部門回應了，制度有望落地了。我由衷地為這份《意見》讚好，為央行和金融監管總局的務實與擔當讚好。我更期待這一制度能夠真正惠及那些暫時陷入困境的千千萬萬普通家庭，讓他們緩一口氣，讓他們保住自己的家，讓他們重新看到希望。

從1997年「三中止」幫助國企脫困，到2026年《意見》第二十六條幫助困難家庭渡過難關，歷史在告訴我們同一個道理：在市場最困難的時候，制度應該保護人民群衆，而不是拋棄暫時遇到困難的人。我希望看到這項惠及百姓的政策落地實施，讓千千萬萬普通家庭真正感受到制度的溫度。

發表相關訪談的媒體報道：

1、 鳳凰網財經：《孟曉蘇：建議讓還不起房貸的老百姓延期還貸》（2024年8月31日）

2、孟曉蘇解析日本「失去的二十年」系列文章（共10篇，2025年6月-7月）

3、第一財經：《原國家房改課題組組長孟曉蘇：建議叫停法拍房》（2026年1月11日）

4、每日經濟新聞：《專訪原國家房改課題組組長孟曉蘇：建議中止法拍房，5000億元收購即能解決問題》（2026年1月16日）

5、新浪財經：孟曉蘇、李曉龍《以過渡性保障措施守護民生與市場預期：承「三中止」政策智慧，解當下個人房貸困局》（2026年1月20日）

6、三聯生活周刊：孟曉蘇訪談《越來越多的法拍房，會對樓市產生怎樣的影響？》2026年2月28日

7、騰訊財經：《孟曉蘇：建議暫時叫停法拍房，法拍房對房價形成了邊際定價效應》（2026年3月12日）

8、雙綠智庫平台：孟曉蘇：《樓市膠着期的最危險敵人——不是唱衰黑嘴，而是活躍的「法拍黑手」》（2026年5月13日）

9、中國人民銀行、國家金融監督管理總局：《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》（銀髮〔2026〕171號，2026年8月27日）