金吾財訊 | 平安證券發布研報指，越秀地產（00123）2026年上半年實現營收366.5億元，按年下降23%；歸母淨利潤0.9億元，按年下降93.6%；核心淨利潤約0.8億元，按年下降94.6%。業績下滑主要受項目結轉周期影響，入賬物業收入和聯合營投資收益按年減少，同時上半年毛利率按年下降4.4個百分點至6.2%。截至上半年末，公司已售未結銷售金額約1324.4億元，較年初上升0.3%，未結資源為未來業績釋放提供基礎。銷售與投資方面，公司上半年實現全口徑銷售額505.1億元，按年下降17.9%，其中存量持銷項目合同銷售金額佔比按年提升至80.7%，核心六城合同銷售金額佔比為84.5%。根據克而瑞統計，上半年公司銷售額位列全國第八位。公司執行以投促穩、以質為先的投資策略，上半年新增項目6個，新增土地儲備約68萬平，權益投資金額約人民幣70.0億元，其中96.8%權益投資金額集中在覈心六城。截至上半年末，總土地儲備約1657萬平，94%位於一線及二線城市。財務管控方面，2026年上半年公司加權平均借貸年利率按年下降25個點子至2.91%，首次降至3%以下；合同銷售回款率按年提高10個百分點至71%；經營性現金流淨流入約人民幣137.7億元。期末有息負債餘額及資本負債率較上年末分別下降0.9%及1.9個百分點。三道紅線指標全部維持綠檔，剔除預收賬款後的資產負債率、淨負債率和現金短債比分別為65.2%、49.2%和2.1倍。

考慮公司毛利率依舊承壓及下半年潛在的減值可能，出於謹慎原則，暫維持原有盈利預測，預計公司2026-2028年EPS分別為0.01、0.08和0.16元，當前股價（截至2026年8月28日收盤）對應PE分別為220.6倍、42.5倍和20.8倍。公司銷售位居行業前列、拿地精準聚焦核心6城、財務狀況保持穩健，但當前股價對應PB不到0.3倍，平安證券認為股價已提前反映業績端壓力，維持「推薦」評級。

風險提示：1）公司毛利率存在下滑風險；2）拿地力度不及預期風險：若後續土拍規則調整或地市波動，公司擴充土儲或將受阻，亦對未來銷售規模增長產生制約；3）政策改善不及預期，樓市復甦不及預期。