近日，星盛商業（6668.HK）發布2026年中期業績並召開業績交流會。2026年上半年，國內消費市場延續溫和復甦態勢，商業地產行業處於存量博弈階段，行業分化持續加劇。面對外部環境變化，公司以「精益管理」為核心，堅持高質量發展與高品質服務，交出了一份經營穩、派息高、韌性足的中期答卷。

業績會上，公司管理層圍繞財務表現、運營策略、區域佈局、存量煥新、數字化與AI賦能等核心議題展開深度解讀，清晰展現了公司短期經營表現與中長期成長邏輯。

財務底盤穩健，高派息持續回饋股東

2026年上半年，公司實現營業收入2.8億元，歸母淨利潤0.85億元，在行業周期中凸顯盈利韌性；實現毛利1.42億元，綜合毛利率達50.7%，維持行業較高水平。管理費用率按年下降1.1個百分點至8.2%，連續三年保持下降趨勢，精益管理成效持續兌現。

現金流與資金儲備方面，截至報告期末公司在手現金達13.57億元，資金實力充裕。同時公司持續優化資金管理，上半年實現資金收益2,307萬元，按年增長60.3%。穩健的財務策略與充足的現金儲備，為長期業務發展與回饋股東構築了堅實的安全墊。

股東回報方面，本次中期宣派股息每股0.08港元，派息率達82.9%，較去年同期增長60%。自上市以來，公司已連續派息累計十次，累計現金派息7.53億港元，派息率與派息額均逐年提升，遠高於上市時不低於30%的承諾。

強化運營深耕存量，品牌調改適配消費新趨勢

面對線下消費環境變化、消費者決策更趨理性的挑戰，星盛商業堅持以運營提質為核心，通過品牌調改、場景營銷、會員運營三大抓手，持續激活存量項目活力，實現核心經營指標穩步改善。

招商調改方面，上半年公司完成超300個品牌的優化升級，成功引進超過70家首店品牌，出租率92.8%保持行業領先水平。同期，公司同店客流按年增長6.2%，同店銷售額（不含山姆）按年增長0.6%。公司緊跟消費結構變化動態調整品牌矩陣，通過精準汰換低效業態、匹配當下消費潮流，持續提升項目對消費者的吸引力。

內容營銷方面，公司聯動頭部公域平台打造現象級活動，深化私域社群運營，構建起頭部平台跨界、城市事件、圈層垂直、量級賽事四大內容矩陣。比如，上半年集團S級活動「大搶節」首次與小紅書共創IP，在會員納新、客流銷售及品牌曝光上均取得超預期成效；深圳星河WORLD·COCO Park第二屆世界滑板日、廈門星河COCO Park西紅柿放鬆節、深圳福田星河COCO Park 20周年特別企劃等活動接連落地，實現品牌影響力擴大與客流銷售雙提升。

會員運營方面，全域會員生態持續完善，上半年會員總數按年增長10%，會員消費佔比達35%，其中銀卡以上高端用戶貢獻85%的會員消費。用戶粘性與價值貢獻進一步提升，為公司長期增長構建了紮實的用戶基礎。

戰略佈局多點突破，構築長期發展護城河

在穩住經營基本盤的同時，星盛商業錨定區域聚焦、存量煥新、數字賦能三大戰略方向，主動適配商業地產存量時代發展趨勢，構築中長期競爭壁壘。

公司區域聚焦戰略持續深化，始終以大灣區為核心主戰場，持續深耕優勢區域，縮短管理半徑、提升協同效率。截至報告期末，公司已開業項目26個，總建築面積148萬平方米。2026年上半年，公司大灣區收入佔比達79.8%，核心市場優勢穩固。

新項目方面，深圳光明星河COCO City於2026年4月全面開業，首店率超34%，填補區域商業空白且經營表現超預期；下半年深圳星河WORLD·COCO Park二期、深圳龍崗星河COCO City將陸續開業，南京星河COCO City計劃於2027年推出。公司堅持「開一個成一個」的原則，穩步打造標杆項目後再逐步拓展。

數字化與AI賦能加速落地。公司堅持智慧零售小步迭代的策略，上半年ERP業財一體化系統全面上線，商業BI完成重構，C端小程序、B端商戶新管家、POS掃碼付等產品持續迭代。其中商戶新管家註冊商戶超3000家，上半年工單量超12萬單，有效助力商戶運營提效。公司持續深化與字節等科技企業合作，探索AI在辦公協同、營銷運營、智能客服、停車場管理、ERP與BI智能化等場景的落地應用，以技術驅動管理效率與用戶體驗雙提升。

公司持續踐行ESG理念。戰略層面，公司出台2026-2028三年ESG主線規劃，錨定打造大灣區無廢商圈標杆的目標，推動減碳從成本投入向價值資產的戰略轉型，搶先佈局商業地產ESG戰略賽道。實踐層面，公司率先切入商業地產咖啡渣減碳賽道，聯合旗下17個品牌、共27家門店發起「循環城市聯盟」，本次全域低碳行動累計實現22噸CO₂e碳減排，以輕量化實踐探索商業減碳路徑。品牌傳播層面，公司聯動紅樹林基金會，打造光明CCT開業與循環城市計劃啓動雙營銷事件聯動，疊加高層授牌加持與官媒傳播矩陣，實現總曝光量超2億，ESG品牌聲量實現突破。國際影響力層面，公司打造「循環城市特展」，獲APEC林業部長級會議獨家邀約參展，將星盛商業ESG實踐推向國際舞台，成為商業地產領域可持續發展的代表性樣本。

Q&A環節

Q1：2026年上半年公司三類運營模式收入結構出現變動，請問主要驅動因素是什麼？公司如何評估三類模式的優劣勢及未來外拓策略？

A：委託管理服務收入佔集團總收入62%，按年下降6%，主要系公司基於長期可持續發展考量，主動對核心在營項目實施經營性調改，短期收入承壓但為後續資產價值提升奠定基礎。品牌與管理輸出服務收入佔比12%，按年下降2.3%，收入變動受雙重因素對沖：常州武進湖塘星河COCO City模式由整租模式調整為品牌與管理輸出，形成正向貢獻；中山天奕星河COCO City退出形成負向拖累。整租服務收入佔比26%，按年增長13.2%，主要來自新開業的深圳光明星河COCO City項目貢獻。

從模式特性來看，委託管理與品牌管理輸出的服務內容、籌備期收費標準一致；其中委託管理模式偏向包乾制，公司對項目的管控主動性更強；品牌管理輸出模式偏向酬金制，人員配置更精簡。整租模式需承擔相應運營風險，當前整體收入佔比相對較低。

未來外拓佈局中，公司將優先採用委託管理模式獲取優質項目，該模式兼具輕資產屬性與較強的項目掌控力；對於確定性高、稀缺性強的優質項目，也將靈活採用整租或小比例參股方式強化主動權。

Q2：當前線下消費呈現降速換擋特徵，公司在運營端採取了哪些針對性應對措施？

A：當前線下消費正處於結構換擋期，消費者決策更趨理性，性價比訴求提升，同時對服務體驗與商品品質的要求持續提高，客單價面臨一定壓力。公司從三個維度主動應對：

一是品牌調改層面，上半年完成超300家品牌優化升級，動態匹配當下消費潮流品類，持續優化品牌矩陣。

二是服務升級層面，依託五大友好服務標準，結合項目區位與客群特徵提供差異化服務，落地女性友好、家庭友好、寵物友好等特色服務，因店施策提升體驗。

三是營銷創新層面，構建私域運營與公域平台聯動的全渠道營銷體系，包括與小紅書共創「大搶節」IP活動、與支付寶合作「碰一碰」尋寶活動、與騰訊開展深度合作等，精準觸達年輕消費群體，擴大會員納新規模。

公司對消費換擋下的市場機會持積極態度，將持續迭代運營策略，主動適配市場變化。

Q3：派息率能否保持？

A：公司自2025年起承諾，未來三年派息金額不低於上一年度水平。2024年全年每股派息0.131港元，2025年全年每股派息0.135港元，按當前股價測算股息率超10%。本次中期宣派股息每股0.08港元，派息率達82.9%，較去年同期增長60%。公司將延續高派息派息政策，在資金充裕的前提下持續回饋股東。

Q4：數字化生態對會員復購率和商戶運營效率的實際拉動作用如何？AI賦能方面有哪些值得期待的落地場景？

A：公司數字化建設聚焦C端消費者、B端商戶與管理端三大維度，持續迭代產品與服務。

會員體系方面，公司於2023年成立智慧零售部，啓動會員體系與忠誠度計劃重塑，將會員層級由三級優化為五級，同步完善權益賦能體系，成效顯著。截至2026年上半年，清理24個月無消費活躍賬戶後，有效會員總數超600萬，會員活躍度保持較高水平；會員消費佔比持續提升，在用戶召回、復購轉化及營銷卡券覈銷等方面均體現出明顯拉動作用。

商戶端方面，「新管家」小程序註冊商戶超3000家，上半年累計工單量超12萬單，產品定位從物業管家向營運夥伴延伸，有效助力商戶提升服務效率與經營效益。

AI賦能層面，公司正與字節跳動、騰訊、阿里等科技企業開展合作，探索多場景落地應用，主要包括內部辦公工具提效、營銷智能應用、客服智能體、停車場AI化管理、AI+ERP、AI+BI等方向。未來公司將持續推進AI技術與業務場景的深度融合，賦能經營效率提升。

Q5：商業地產從規模擴張轉向存量運營，公司輕資產運營商行業地位將如何演變？

A：當前中國商業地產行業已進入存量主導階段，規模擴張不再是核心增長邏輯，但存量市場空間依然廣闊。公司將持續把握優質資產的拓展機會，但核心前提是做精做深自身存量項目運營，夯實基本盤。公司將堅持精細化管理導向，紮實打磨招商、企劃、運營等核心能力，以運營硬實力為基礎穩步擴大規模，避免盲目擴張。

從行業空間來看，目前商業地產存量面積近7億平方米，人均約0.5平方米，已處於較高水平，行業向存量運營轉型是必然趨勢。

公司主動推進存量資產價值提升，針對6個開業超十年的成熟項目實施系統性改造：深圳福田星河COCO Park繼2025年完成美食區改造、實現租金收益提升後，2026年正推進超市區域調整；深圳龍華星河COCO City已完成主力店及兒童區域整體煥新；同時針對影院業態調整，利用IMAX廳、巨幕廳的超高空間改造為複合體驗空間，優化資產組合，提升整體資產價值。