來源：財經

　　此次調整，是對沿用了二十餘年的房貸監管框架的一次重要突破。（圖/視覺中國）

　　8月28日，國家金融監督管理總局發布《個人住房貸款管理辦法（試行）》，對商業住房貸款的兩項核心指標作出重大調整：貸款最高年限由30年延長至40年，收入償債比例中的所有債務支出與收入比例上限從55%提升到60%。

　　此次調整，是對沿用了二十餘年的房貸監管框架的一次重要突破。

　　回顧歷史，我國商業住房貸款期限最初最長為10年，後延長至20年，1999年起延長至30年並沿用至今。而收入償債比例55%的上限，則源自2004年原銀監會發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，彼時要求「月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）」。此次兩項指標雙雙鬆綁，意味着購房者的月供壓力和可貸額度空間均得到實質性釋放。

　　市場分析人士指出，貸款期限拉長有助於降低月供門檻，償債比例上調則變相提高了可貸款額度，對剛需和改善型需求均構成利好。

　　中國人民銀行有關部門負責人就相關問題回答了記者提問。

　　1．問：《意見》出台的背景是什麼？

　　答：中央城市工作會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期。黨中央、國務院就加快構建房地產發展新模式作出部署。「十五五」規劃綱要提出，完善商品房開發、孖展、銷售等基礎制度。《意見》作為商品住房銷售制度改革的配套制度，是完善房地產基礎制度的重要組成部分，立足房地產行業轉型發展和構建新模式需要，從宏觀層面構建房地產信貸基礎制度，優化房地產信貸體系，更好滿足房地產合理信貸需求，維護購房人合法權益，促進金融與房地產良性循環。《意見》與個人住房貸款、商品住房開發貸款、商業地產貸款等具體領域的管理辦法，共同構成新模式下房地產信貸的制度體系。

　　2．問：《意見》如何更好滿足房地產合理信貸需求？

　　答：《意見》圍繞房地產開發、建設、銷售、運營全生命周期的信貸需求，明確商品住房、保障性住房、租賃住房、商業地產等細分領域的貸款品種，加強各品種間的銜接，統籌規劃貸款對象、期限、用途、抵押率等核心要素，構建全面覆蓋、有序銜接的房地產信貸產品體系。

　　為更好滿足房地產合理信貸需求，《意見》重點對開發貸款和個人住房貸款兩項核心制度進行了優化。

　　一是建立開發貸款主辦銀行制度，提升房地產行業轉型發展的金融服務能力。《意見》明確，單個房地產項目對應一家主辦銀行，單獨或牽頭銀團發放開發貸款。開發貸款期限應與項目建設、銷售周期相匹配，覆蓋項目開工到竣工備案全過程，預售項目最長5年，現房銷售項目最長7年，商業地產項目最長7年，首次還本日期原則上應在項目竣工備案後。

　　二是加強個人住房貸款與開發貸款的銜接。《意見》明確，個人住房貸款應通過受託支付方式發放。購房人所購新建住房實行現房銷售的，受託支付至項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶；實行預售的，受託支付至項目預售資金監管賬戶。

　　三是為適應經濟社會發展需要，《意見》將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年，給予借貸雙方更大靈活度，具體期限由購房人與商業銀行協商確定。

　　3．問：《意見》在維護購房人合法權益、促進房地產市場平穩運行方面有哪些新的安排？

　　答：《意見》堅持以人民為中心，加強制度規範，配合商品住房銷售制度改革，重點改革開發建設和銷售階段的信貸制度，強化資金封閉管理、專款專用，更好維護購房人合法權益。

　　在開發建設階段，通過開發貸款主辦銀行對項目資金實行封閉管理。要求項目預售資金監管賬戶和定金賬戶，應按規定在主辦銀行開立。項目存續期間，房地產開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金均應納入項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶管理。項目公司對外負債、投資等重大事項，應事先告知主辦銀行。

　　在銷售階段，延後個人住房貸款發放時點，防範住房逾期交付引發金融風險。要求所購新建住房實行現房銷售的，個人住房貸款應在銷售備案後發放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案後發放，確保購房人「能拿房、再還貸」。

　　《意見》還專設「房地產金融宏觀審慎管理」章節，明確購房貸款最低首付比例、利率、房地產貸款集中度等房地產金融宏觀審慎管理工具，由中國人民銀行會同相關部門根據市場形勢、金融風險狀況等，建立房地產金融逆周期調節機制，促進房地產市場平穩運行。