公募REITs自2021年試點啓航以來，市場版圖持續擴容。Choice數據顯示，截至2026年8月末，全市場已成立公募REITs產品超90只，總市值接近2500億元。其中，商業不動產REITs作為自2025年底試點全面啓動的新興子板塊，獲批進度明顯提速。今年4月，首批4只商業不動產REITs正式獲批；9月4日，廣發新城吾悅封閉式商業不動產證券投資基金正式獲批，成為商業不動產REITs板塊的又一重要增量。

　　商業不動產REITs是以商場、寫字樓、酒店等穩定現金流不動產為核心底層資產的封閉式基金，其風險收益特徵介於股債之間。從收益結構來看，這類產品兼具「強制派息+資產增值」雙重回報機制：一方面，公募REITs需將可供分配金額的90%以上用於派息，為投資者提供相對可預期的定期現金流；另一方面，隨着運營效率提升、租金增長及區域價值兌現，其底層物業資產具備長期增值潛力。

　　業內人士分析指出，在低利率環境中，商業不動產REITs的配置價值正日益凸顯。其一，這類產品既有類債券資產的特性，也兼具不動產資產隨經濟增長實現價值提升的成長空間，具備較好的抗通脹屬性；其二，這類產品與股票、債券等傳統大類資產的相關性較低，將其納入投資組合有助於分散風險，優化資產配置效率，是傳統「股債二元」框架之外的重要補充。

　　展望未來，隨着商業不動產REITs資產版圖不斷補全，疊加首批REITs指數化產品的申報落地，市場廣度與深度有望進一步提升，增量資金入場通道也將更為暢通。對於本次獲批的廣發新城吾悅商業REIT，投資者可關注東方財富APP、天天基金APP獲取首發信息和認購通知，或登入東方財富APP進入REITs專區提前關注，具體發售時間以基金合同及發售公告為準。

　　風險提示：上述基金經中國證券監督管理委員會證監許可註冊，中國證監會的註冊並不代表中國證監會對該基金的風險和收益做出實質性判斷、推薦或者保證。本基金投資於證券市場，投資者在投資本基金前，需充分了解本基金的產品特性，並承擔基金投資中出現的各類風險。本基金需承擔投資不動產項目因投資環境、投資標的以及市場制度等差異帶來的特有風險。本基金由廣發基金管理有限公司發行與管理，代銷機構不承擔產品的投資、兌付和風險管理責任。投資前請認真閱讀本基金基金合同和招募說明書等法律文件充分了解本基金詳情及風險特徵。不動產基金與投資於股票或債券等的公募基金具有不同的風險收益特徵，其預期風險和預期收益高於債券型基金和貨幣型基金，低於股票型基金。具體風險評級結果以基金管理人和銷售機構提供的評級結果為準，請投資者選擇符合風險承受能力、投資目標的產品。基金有風險，投資須謹慎