以價換量還在繼續。

8月繼續回落

雖然深圳樓市處於繼續溫和修復的過程中，但8月市場數據顯示，修復韌性仍偏弱。

二手房網籤數據揭曉，在經歷四五六月的成交修復期後，7月以及8月深圳樓市住宅網籤套數重新回到了5000套以下。

尤其8月，二手住宅網籤，相較於7月少了520套。

深圳8月二手跌破5000套，說明市場觀望情緒重新抬頭，之前的修復更多是價格下跌帶來的脈衝式成交，內生購買力不足。

而新房住宅方面，由於控供應增量以及去庫存，8月新房住宅僅網籤2589套，相較7月少了將近千套。

與此同時，深圳二手住宅成交均價及掛牌均價，繼續回落。

根據樂有家數據，8月深圳二手住宅成交均價約5.78萬元/㎡，按月回落約3.7%，按年則下滑約3%。

業主報價方面，數據顯示，議價空間持續收縮，8月深圳二手住宅掛牌均價約5.83萬元/㎡，按月微跌0.3%，按年下降7.46%。

這意味着深圳二手房業主掛牌價格延續下探的態勢。

同時也說明，深圳二手住宅價格下探趨勢並未真正扭轉，市場仍舊以價換量。

實際的交易案例中，仍可看到市場典型的標杆性小區，成交價格8月繼續回落。

如位於南山區核心的華潤城潤璽一期，8月31日成交一套中樓層東北朝向約119平戶型，總價約1450萬，摺合單價約12.18萬/㎡；

而小區6月30日同戶型同朝向低樓層，成交總價約1472萬，摺合單價約12.37萬/平，7月21日同戶型同朝向同樣是中樓層，成交總價約1514萬，摺合單價約12.73萬/平。

（來源：小鹿選房）

（來源：鏈家）

比如位於南山華僑城的天鵝湖三期，8月25日成交一套高樓層西南朝向約123平戶型，總價約1500萬，摺合單價約12.2萬/㎡；

而小區7月30日同戶型同朝向中樓層，成交總價約1550萬，摺合單價約12.58萬/平，7月同戶型同朝向同樣是中樓層另一套房源，成交總價約1518萬，摺合單價約12.41萬/平。

（來源：小鹿選房）

（來源：鏈家）

（來源：樂有家）

比如位於福田景田的中旅國際公館二期，8月17日成交一套中高樓層南向約157平戶型，總價約2210萬，摺合單價約14.08萬/平，而小區5月同戶型不同朝向中樓層，成交總價約2270萬，摺合單價約14.41萬/平。

（來源：小鹿選房）

（來源：樂有家）

這是市場標杆小區，實際成交仍在微弱調整，說明市場的修復並未到位。          這是二手住宅方面的市場量價表現，相較之下，新房住宅方面的以價換量，更為明顯。

一些典型的新房小區8月依舊存在工抵房促銷信號。

在個別新規，新國標新房銷售熱度下，以工抵房名義促銷的小區幾乎被市場所忽略。

比如位於龍華民治的中海明德里，7月底，中海明德里一口氣拿出多套房源進行促銷，便宜的434萬/套，貴的516萬一套。

（來源：網絡平台）

這個小區2021年9月獲批預售，665套82~115平住宅，備案均價約7.1萬元/㎡，單價區間約6.57萬—7.62萬/㎡，總價區間約551萬—870萬。

比如位於羅湖的茂業德弘天下，8月拿出一批工地方面進行促銷，一口價最低460萬起，單價約6.1萬元/㎡起。而小區2020年開盤，開盤均價約9.77萬元/㎡；

（來源：中介朋友圈）

再比如位於南山赤灣的開雲府，7月放出兩套工抵房，136平總價約669萬，摺合單價約4.81萬/平，而小區2023年10月開盤，備案均價約8.9萬/平，最低單價約7.65萬/平。

（來源：中介朋友圈）

進一步側面印證，進入尾盤，或本身去化不暢的新房住宅，工抵房促銷並不罕見。

以價換量，仍然是當前深圳市場基調。

優於深圳市場

而廣州樓市的節奏也基本相似，但表現要優於深圳市場。

深圳樓市二手成交套數，回到5000套市場的基準線以下；而廣州則仍然站在市場成交量枯榮線之上。

根據市場預估數據，8月廣州二手房成交約8728套，雖然相較7月同樣成交套數有所回落，但仍站在8000-9000套市場的平衡線之間。

而新房成交5236套，相較於7月按月增加約9.2%，按年增加18.86%。

基本上8月廣州新房簽約量都依靠黃埔、番禺、花都、南沙、增城的貢獻。

新房相較5月、6月的成交量，表現不算有多亮眼，但8月出現了逆轉，說明8月廣州新房在政策利好、開發商「以價換量」策略、置換鏈條激活等疊加作用下，加上非核心區幾個典型新房集中網籤，說明廣州外圍區的低價房源依舊是廣州新房市場的主力軍。

價格方面，廣州二手房市場整體成交趨勢仍未改以價換量背景。

中指研究院數據顯示，8月廣州二手住宅均價約32537元/㎡，按月下調0.62%，按年下滑7.64%。

但核心區核心板塊如珠江新城、金融城、天河公園，越秀的東風東、海珠廣場、環市東，北京路，海珠區的琶洲、濱江東、廣州塔，冷熱不均，延續了不同程度的分化修復。

如位於珠江新城板塊的中海觀園依舊下探。

8月7日成交一套約284.94平高樓層西南朝向的戶型，總價2228萬，摺合單價約7.82萬/平，而6月底小區同戶型不同朝向中樓層成交一套房源，總價2318萬，摺合單價約8.14萬/㎡；

（來源：鏈家）

同位於珠江新城板塊的星匯雲錦則表現出修復。

8月29日成交一套約98.04平高樓層東南朝向的戶型，總價615萬，摺合單價約6.27萬/平，而7月底小區同戶型不同朝向中樓層成交一套房源，總價520萬，摺合單價約5.311萬/㎡；

（來源：鏈家）

同樣位於珠江新城的嘉裕公館，8月8日成交一套約152.47平高樓層東南朝向的戶型，總價1890萬，摺合單價約12.4萬/平，而4月底小區同戶型不同朝向低樓層成交一套房源，總價1660萬，摺合單價約10.51萬/平。

（來源：鏈家）

再如位於珠江新城的尚東君御雅苑，荔灣保利東郡二期等，都出現修復情況。

所以，8月廣州樓市的表現，相比深圳，修復情況要好一些。

不僅僅因為兩個城市成交底盤拉開差距，更是因為兩個城市內部市場的分化程度不一。

深圳8月沒守住5000套枯榮線，但廣州二手房守住 8000 套以上，置換鏈條相對更通暢，「賣舊買新」 需求持續釋放，市場緩衝墊更厚。

而深圳哪怕是核心改善盤，成交價格的調整也更明顯，承受的價格壓力也更大，廣州的市場則切割更清晰，外圍剛需盤是主力，核心區域小區則更抗，強者恒強的格局更加突出。

所以，深圳修復動力偏弱，廣州整體底盤相對更穩。

作者 | 騎豬英雄