「近日，監管部門發布一系列房地產相關貸款新政策，這也推動銀行在信貸審批、資金管理、風險控制等多個環節進行系統性適配改造。」某國有大行住房業務相關人士表示。

　　日前，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》。意見與個人住房貸款、商品住房開發貸款、商業地產貸款等具體領域的管理辦法，共同構成新模式下房地產信貸的制度體系。

　　業內人士認為，此次政策「組合拳」瞄準購房人權益保護、房企孖展需求、金融機構風險防控三重目標，有助於進一步完善房地產信貸管理體系，在維護購房人合法權益的同時，滿足房地產行業合理孖展需求，促進房地產市場穩健運行。

　　● 本報記者 石詩語

　　放款時點延後

　　延後個人住房貸款放款時點的新要求備受關注。根據意見，借款人購買現房的，貸款人應當在銷售備案後發放貸款；借款人購買預售商品住房的，貸款人應當在竣工備案後發放貸款。

　　「確保購房人‘能拿房，再還貸’是對商品房預售模式下信貸放款規則的重大調整。以前只要房屋主體結構封頂，銀行便可安排樓盤准入、客戶審批、放款等流程。這就導致在樓盤尚未完工時，借款人就開始還貸。新政策要求，現房在完成銷售備案後，預售房在完成竣工備案後，銀行纔可放款。這就大大防範了借款人拿不到房卻要揹負貸款的錯配風險。」上述國有大行住房業務相關人士表示。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴記者：「過去，房貸發放普遍遵循‘主體結構封頂即放款’的原則，實操中部分項目放款時間甚至更早。這帶來一個突出問題，購房者較早辦理貸款並開始履行還貸義務，但樓盤建設仍需數年，若遭遇停工爛尾，則面臨‘貸款仍需償還，住房無法交付’的尷尬局面。舊模式下，雖然銀行可提前鎖定信貸收益，但購房者要更早承擔利息成本，還面臨較大的樓盤交付不確定性。」

　　「新政促使貸款發放時間節點後移，具有非常好的導向性意義。從本質上看，它是將交付風險從購房者和銀行身上移至開發商，倒逼房企積極履行開發建設責任，防範出現‘資金已到位，項目仍延期’等問題。總體而言，延後放款時點有助於保障購房者權益，同時推動房地產企業重視現金流變化，合理安排銷售節奏，加快從傳統高槓杆開發模式向更可持續的新發展模式轉型。」嚴躍進說。

　　上述國有大行住房業務相關人士坦言，新政策下，按揭業務時間線、樓盤准入邏輯都將被重構。「預售項目按揭放款時間節點後移，預售項目在竣工備案前不再發放按揭貸款，銀行的按揭回款周期拉長，資產投放節奏改變；銀行樓盤准入更看重項目能否順利竣工交付，樓盤風險前置審查權重也將進一步提升。」

　　房貸期限最長達到40年

　　將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年也備受購房者關注。意見明確，銀行業金融機構發放個人住房貸款應符合最低首付比例要求。個人住房貸款期限最長不超過40年，金額不得超過擬購買住房的評估價值。

　　近日，記者實地調研多家銀行了解到，部分銀行按照新政策已開啓申請通道。

　　建設銀行個貸業務相關人士向記者表示：「對於存量住房貸款，我行會根據客戶申請延長貸款期限的具體原因、還款來源及後續還款安排進行綜合考慮，最終確定客戶可以延長的期限。根據相關規定，延長期限最長不超過客戶原貸款期限的一半，且與原貸款期限合計不超過40年。」

　　工商銀行客服人員表示，存量住房貸款客戶如果想延長貸款期限，可以和貸款經辦行聯繫並提交申請。銀行會根據客戶延長期限的原因、後續的還款來源和安排，與客戶協商、確定一個最長的期限。按照新規要求，貸款期限最長可延長到40年。

　　「客戶新辦理住房貸款能否申請到40年，還得看貸款機構的最終審核情況。」上述建設銀行個貸業務相關人士補充道。記者注意到，在建設銀行App中，「期限最長40年」已在房貸辦理模塊中被突出展示。

　　此外，記者實地走訪或致電農業銀行、中國銀行、交通銀行、招商銀行等多家銀行網點及房貸業務部門。部分銀行表示，貸款延長政策細則正在敲定，尚未收到具體落地通知，待細則出台後銀行會主動通知房貸客戶。

　　貸款期限的拉長將直接攤薄月供。以100萬元貸款本金、3%房貸利率、等額本息還款方式為例，30年期月供約為4216元，而40年期月供則降至約3580元，每月減少約636元，每年可減少約7632元現金流支出。

　　不過，多位銀行個貸辦理人員提醒記者，房貸期限的延長會帶來貸款總利息增多。以3%貸款利率計算，本金100萬元的貸款，貸款期限由30年拉長至40年，總利息會多出20餘萬元。

　　對此，嚴躍進表示，40年是新政的上限期限而非強制性期限，購房者可依據自身收入與銀行協商確定具體年限。隨着收入水平的提升，購房者可通過提前還貸等方式縮短實際還款周期，總利息支出並非不可調節。

　　業內人士認為，該政策與「延後放款時點」形成「組合拳」，目的在於進一步保護購房者權益，推動購房者與開發商之間權責利關係對等化。

　　從看房企到看項目

　　為加強個人住房貸款與開發貸款的銜接，意見明確，個人住房貸款應通過受託支付方式發放。購房人所購新建住房實行現房銷售的，受託支付至項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶；實行預售的，受託支付至項目預售資金監管賬戶。

　　房地產開發貸款實行主辦銀行制也是房地產發展新模式的亮點之一，即單個房地產項目對應一家銀行作為主辦銀行（可為單家貸款行，或銀團貸款牽頭行），對項目資金進行封閉式管理。

　　招聯首席經濟學家董希淼向記者表示：「這一制度改變了過去房企可從多家銀行孖展、資金跨項目調配的操作空間，項目資金被限定用於本項目建設。同時，新政策下，貸款期限大幅延長並與項目周期相匹配。例如，預售項目貸款期限最長5年，現房銷售項目貸款期限最長7年，商業地產項目貸款期限最長7年，且首次還本日期原則上安排在項目竣工備案之後，這就確保了建設期內房地產開發資金不被抽回。」

　　此外，在新政策要求之下，銀行發放開發貸款的投放審批也從看房企，轉向看項目本身。「過去，銀行主要看房企信用資格、擔保情況等，這種模式在一定程度上提高了審批效率，但存在一刀切和風險高度集中等問題。在新政策下，銀行需合理區分房企集團風險和項目風險，貸款審批更加側重於項目本身，項目單獨建賬覈算，資金獨立運作、封閉管理，有效防範項目交付風險和信貸風險。」上述國有大行住房業務相關人士表示。

　　董希淼認為，此次政策「組合拳」兼顧購房人權益保護、房企合理孖展需求、金融機構風險防控三重目標。通過主辦銀行、資金封閉運行、延後預售商品房按揭放款時點等制度設計，從信貸環節加固保交樓防線，為房地產發展新模式夯實金融基礎，有利於更好釋放合理的住房需求。