來源：華夏時報

　　記者李明會 北京報道

　　「現在還款壓力太大了，只想緩一緩，先喘口氣再說。」家住深圳的李傑（化名）發現可以直接在建行App自主辦理降低房貸月供業務，調整期最長24個月，調整期內應按月全額歸還當期利息，歸還本金不低於1元。李傑當即通過手機App提交了申請。

　　雖然降低月供期間，貸款本息仍正常計收，不會停止計息或減免貸款利息，並且兩年調整期一過，延期支付的本金還是要還，他每月所要承擔的月供比調整期前還要多，但在李傑看來，倘若審批通過，最起碼未來兩年他的月供壓力將得到階段性緩解。

　　此前8月28日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關於改革完善房地產信貸管理推動加快構建房地產發展新模式的意見》（下稱《意見》）。《意見》明確，個人住房貸款期限最長不超過40年。而此前市場普遍執行的最長貸款期限為30年。

　　《華夏時報》記者注意到，李傑所辦理的這項房貸延期業務，被市場普遍解讀為建行落實40年期房貸新政的舉措。但9月3日，記者以客戶身份致電北京建行某消費信貸中心，工作人員回應稱，該業務屬於建行此前就已推出的金融紓困工具。而40年期房貸相關業務，因配套細則尚未正式下發，仍需等待後續通知。

　　同日，對於當前能否申請辦理40年期個人住房貸款，記者還以客戶身份諮詢了北京地區其他幾家國有大行的信貸經理，得到的答覆基本是「可以辦」但「具體怎麼辦還需要等細則落地」。此外，關於貸款人是否需滿足特定年齡要求，各家當前政策並不一致。部分銀行信貸工作人員表示，此前執行的年齡上限可能會有所放寬；也有部分銀行明確，如申請40年期房貸，借款人年齡應不超過35歲或40歲。

　　政策已出，細則待補

　　8月28日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證監會等多個部門打出政策「組合拳」，推動加快構建房地產發展新模式，我國延續20多年的房地產信貸制度迎來全面優化升級。

　　其中，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《意見》，明確銀行業金融機構發放個人住房貸款應符合最低首付比例要求。個人住房貸款期限最長不超過40年，金額不得超過擬購買住房的評估價值。貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次性還本付息或按月還本付息；貸款期限在1年以上的，按月還本付息。

　　新政推出後，北京地區金融機構落地情況如何？客戶申請辦理40年期房貸有哪些有要求？

　　就此，《華夏時報》記者日前以購房者身份走訪北京地區多家銀行網點，並諮詢了銀行個人貸款業務工作人員。

　　從反饋來看，多數機構仍在等待北京市出台相關操作細則，目前普遍處於「政策已明、細則待出」的狀態。一國有大行信貸工作人員對《華夏時報》記者表示，估計一兩周就會出具體操作細則；也有信貸經理表示，「我們開會明確提到可以辦理40年房貸，也可以對存量房貸進行相應延期，但具體如何操作還需要等待相關細則落地，我們可以先統計您的信息，後續細則出台了再聯繫您。」

　　個人住房貸款期限延長政策落地後，40年期房貸對借款人年齡有何限制，成為外界熱議話題。

　　對此，各家銀行給出的口徑並不一致，但普遍參考「借款人年齡+貸款期限≤該行貸款年齡上限」公式。農行信貸經理對《華夏時報》記者表示，客戶年齡加貸款期限不超過80，也就是說，如果要申請40年期房貸，借款人年齡不能超過40歲。而交行客戶經理表示，總和不超過75，即申請40年期房貸，借款人年齡不超過35。

　　不過，按現行貸款規定，工行和建行對貸款年齡上限要求是65歲，如果按前述公式計算，貸款申請人年齡就只能是25歲及以下。對此，建行工作人員對《華夏時報》記者坦言，如果按照最新房貸期限上限，過去對於樓齡、貸款人的年齡限制可能就不太合適，所以還得等操作細則出來，看看能不能將條件稍微放寬一些。中行一位信貸經理也對記者表示，伴隨人均壽命延長，房貸現有的借款人年齡上限，未來也存在放寬的可能性。

　　北京一位房產中介告訴《華夏時報》記者，當前市場上改善住房購房客群年齡多集中在35至50歲，如果銀行嚴格設定房齡與年齡門檻，那這部分群體或難享受到新政紅利。

　　月供減壓，利息攀升

　　「40年房貸新政的受益群體明顯分層。」蘇商銀行特約研究員薛洪言在接受《華夏時報》記者採訪時指出，新發放房貸核心受益者是收入處爬坡期的90後、00後年輕購房者。房貸期限拉長，可以幫助他們攤薄月供、降低入市門檻。此外，若存量房貸允許轉貸或重定價，早年入場的購房者也能獲得月供減負。

　　若以貸款本金100萬元、房貸利率3%、等額本息還款方式測算，30年期月供約4216元，若拉長至40年，月供則降至約3580元，每月可減少636元，貸款前五年可以幫助購房者節約3.8萬元的現金流支出。

　　「看着月供是少了，但其實還的都是利息。」不過，90後購房者王宏（化名）點出了月供壓力減輕後的另一面。沿用同樣測算條件，40年期房貸的總利息相比30年期高出20餘萬元。在她看來，拉長房貸期限的同時，總利息負擔也隨之加重，她更期待後續房貸利率能夠下調，以此實現真正意義上的還款減負。

　　作為2019年在高位入場的購房者，王宏也是存量房貸利率下調的直接受益者。受LPR多次下行所帶動，她的房貸利率從最初的5.4%降至當前的3.2%，利息負擔大幅減輕。不過，她坦言，對比當地現行首套房貸利率，她的房貸利率依舊高出20BP。

　　記者注意到，此次發布的文件中也提到了個人住房貸款利率調整相關內容。《意見》第二十四條明確，對於已發放的浮動利率個人住房貸款，當貸款利率水平與全國新發放個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可以與銀行業金融機構協商變更合同約定的利率水平，或申請新發放浮動利率個人住房貸款置換存量貸款，方式應由借款人自主選擇。變更後或新發放貸款利率加點幅度由銀行業金融機構與借款人自主協商確定，不得低於變更或置換貸款時所在城市個人住房貸款利率加點下限（如有），貸款金額不得高於原貸款剩餘本金金額。

　　也就是說，存量貸款利率協商變更僅限於「與全國新發放個人住房貸款利率偏離達到一定幅度」。在實踐中，多家國有大行將這一偏離幅度定為30BP。根據中國人民銀行發布的數據，今年第二季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為 3.06%，照此計算，當前存量房貸利率高於3.36%的貸款人可向貸款行協商變更。

　　值得一提的是，為緩解借款人短期還款壓力，多家國有大行推出存量房貸紓困政策，允許借款人階段性暫緩償還本息。

　　深圳的一位貸款人告訴《華夏時報》記者，今年7月，她在建行辦理了降低房貸月供業務。申請成功後，在接下來的兩年內，她只需要每月支付利息，並「象徵性地」支付1元本金就可以，月供近乎減半，極大地緩解了當前資金壓力，幫助她渡過眼前的難關。「審批當月就下來了，不用準備任何證明材料，手機上點一點就能完成申請，操作很方便。」

　　也有借款人向本報記者介紹，其去年在農行申請兩年期房貸還款計劃調整，辦理完成後兩年內每月僅需支付原月供的5%。

　　一位中行存量房貸客戶同樣向《華夏時報》記者表示，通過與客戶經理協商，他把房貸延期兩年，緩衝階段每月只需償還原月供的15%。

　　不過，無論是房貸延期，還是階段性下調月供，都只是緩兵之計，借款人長期還本付息的壓力依舊存在。從信貸風險來看，這類措施能不能真正減少違約，還需要市場給出答案。

　　中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬對《華夏時報》記者表示，短期看，延期、月供調整能避免有長期償債能力的居民因為階段性的收入波動被迫違約，有助於降低房貸違約風險。但中長期來看，月供壓力緩解以利息總額上升為代價，能否真正降低違約概率，關鍵取決於經濟與居民收入的改善程度。

　　「中長期利息上升意味着實際負債成本增加，若房價橫盤或下行，負資產疊加高額利息會削弱還款意願、放大理性違約動機。」薛洪言提示，在為貸款人紓困的同時，也需要警惕道德風險與逆向選擇——部分本無困難者可能借政策窗口主動延期、轉移現金流，變相擴大信貸敞口。在他看來，風險防控關鍵不在是否紓困，而在精準度。因此他建議，建立差異化准入，把資源導向暫時性衝擊而非資不抵債的群體，並對紓困賬戶動態監控、定期重檢，避免短期緩衝變成長期風險。

　　展期紓困，徵信影響待釋

　　《華夏時報》記者在採訪中了解到，新政落地後，一些存量房貸客戶在關心能否辦理貸款延期的同時，也在擔憂延期還款是否會給個人徵信帶來負面影響。

　　對此，上海新古律師事務所主任‌律師王懷濤在接受《華夏時報》記者採訪時表示，按照現行徵信監管規則，存量房貸在取得銀行正式審批、簽訂書面延期協議的前提下申請延期，不會產生逾期類不良徵信記錄，不會直接留下違約污點。

　　但他同時強調，這並不代表徵信報告完全沒有痕跡。「新政落地後，銀行或按照調整之後的還款計劃報送徵信信息，部分情形會出現對應業務調整的特殊標註，這和真正的逾期不良記錄有本質區別。」

　　一位曾在某國有大行辦理過房貸展期的客戶向《華夏時報》記者反映，銀行在辦理延期時雖明確告知不涉及逾期和違約，但他後續查詢徵信報告時發現，上面標註了「落實金融紓困等政策，銀行主動延期」。一位國有大行信貸經理也向記者證實了這一情況。該客戶對記者坦言，這讓他感覺自己的徵信「被關注」了。

　　王懷濤對此解釋道，從監管層面來看，該標記不屬於逾期、不屬於不良信用記錄，銀行本身也是按照監管要求如實報送業務變動情況，這是政策紓困的客觀留痕，並不是對借款人信用的否定。

　　但他同時指出，現實中，這類特殊交易標記會被後續辦理信貸業務的金融機構看到，部分銀行風控會把該記錄作為參考因素，會審慎評估借款人過往還款能力，有可能對後續貸款審批帶來一定的間接影響，這也是不少借款人感受到徵信「被關注」的根源。對此，借款人一方面要明白該標記不等於失信，若認為報送存在問題可以向銀行提出徵信異議申請，另一方面也要理性看待紓困政策，延期只是緩解短期壓力的工具，辦理前充分評估自身長期還款能力，避免後續出現真正的違約風險。