前言

　　年內大悅城、唯品會、中國綠髮、華潤置地等企業相繼申報商業不動產REITs平台；而此前申報首次擴募、擬進行二次擴募的華夏華潤消費REIT，於2026年9月4日發布了終止擴募的公告。這一標誌性事件或將重塑國內不動產REITs發行格局，意味着行業發展重心迎來切換：商業不動產REITs將逐步成為市場主流賽道，持續驅動行業存量併購整合與常態化擴募擴容。

一、證監會商業REITs規則：為「優化組合」預留制度空間

　　2025年末，證監會發布《關於推動不動產投資信託基金(REITs)市場高質量發展有關工作的通知》(以下簡稱「通知」)(證監發〔2025〕63號)，同步發布《中國證監會關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告》(共八條、自發布之日起實施)，連同滬深交易所等單位的17項配套規則，構成"1+3+N"制度框架。《通知》明確：重點支持符合政策導向、具有商業屬性的資產發行商業不動產REITs，提高發行上市效率。鼓勵REITs持有業態相近、功能互補或運營協同的資產組合，推動跨領域資產整合，提升規模效應和風險分散能力。

《通知》從兩個層面為後續整合埋下伏筆：

　　一方面，明確入池資產範圍。具有商業屬性的資產發行商業不動產REITs，資產範圍進一步擴大，商場、寫字樓、酒店等商業資產由此獲得標準化證券化出口，為未來商業不動產REITs規模持續擴張提供了充分的資產保障。

　　另一方面，鼓勵資產優化與重組。這為同一原始權益人旗下多平台的資產優化組合提供了政策支撐，也為後續整合預留了制度空間。

二、商業不動產REITs與消費REITs同台競技：此消彼長

　　自2024年消費REITs首發上市以來，累計發行規模287.44億。其中，2024年發行198.126億元；2025年僅104.45億元；2026年尚未有消費REITs完成發行-發行節奏明顯放緩。8月下旬申報的嘉實陶邑消費REIT仍處審核階段，尚未落地。

　　反觀商業不動產REITs,自2025年末試點啓動以來呈「跑步進場」態勢。

　　隨着發行審核流程與機制的優化，商業不動產REITs自2025年底政策啓動後，發行規模與效率大幅提升；已上市商業不動產REITs累計發行規模231.63億元；另有63.97億元已完成發行、待上市；已獲批待發行項目擬募集資金約111.41億元。三者相加約407億元，全年完成發行規模有望突破400億元。

　　一緩一疾之間，商業不動產REITs對消費REITs的平替效應已然顯現。

三、存量優化或將啓動

　　從發行規模來看，消費REITs與商業不動產REITs現有存量規模相當；但從發展增速、新增發行規模來看，商業不動產REITs已展現後來居上的強勢態勢，成為C-REITs市場的核心增長極。

　　目前，凱德、唯品會已順利完成雙REITs平台佈局，率先卡位商業不動產REITs新賽道；大悅城、中國綠髮、華潤置地等企業商業不動產REITs平台均已進入申報審核階段，行業優質主體加速佈局。

　　其中，華潤置地的戰略佈局切換極具行業代表性：企業一邊積極申報全新的商業不動產REITs平台，一邊終止旗下成熟的華夏華潤消費REIT擴募進程。同一原始權益人「棄消費、轉商業」的戰略取向，正是當前REITs行業賽道迭代、格局重構的核心縮影。

以華夏華潤消費REIT的時間線為證：

　　2025年3月25日，發布首次擴募公告；同年10月14日獲交易所受理。

　　2025年7月18日，再次發布擴募公告，擬進行第二次擴募。

　　2026年4月30日，發布名稱變更公告。

　　2026年9月4日，發布審核終止的公告，終止審核原因為"因規劃調整"。

　　首次與二次擴募接連推進，首次擴募卻又戛然而止，消費REITs"擴募—整合"的試驗就此擱淺；而商業不動產REITs則趁勢擴容。

　　一進一退之間，"分久必合"的趨勢已現雛形。