智通財經APP獲悉，國泰海通發布研報稱，維持物業服務行業「增持」評級。該行認為，2026年以來，物業行業在消化過去幾年快速擴張後的後遺症之後，又迎來了經濟壓力較大影響運營成效的一段時期，但是隨着商業模式和市場預期走向成熟理性，企業也更重視內涵式發展並藉助新技術積極推動降本增效和合理增長，加之目前行業處於估值的長期底部，未來業績和估值雙改善可期。

國泰海通主要觀點如下：

經濟壓力下行業營收增速和歸母淨利潤增速回落，頭部企業表現較好

毛利率均值下降。兩家物企中期股息率較高超5%。2026H1，重點跟蹤的21家上市物業企業(簡稱重點物企，下同)實現營業收入按年增長3.9%，增速小幅回落，其中TOP1-5營收均值按年增速最高為6.3%。2026H1，重點物企實現歸母淨利潤按年增加4.4%，增速大幅回落。其中TOP1-5按年增速第一為5.4%。重點物企毛利率平均值為20.4%，按年減少1.2個百分點。2026H1，行政開支平均佔比下降趨緩。在手現金超100億元僅剩一家，總體抗風險能力有所減弱。多數企業的應收款小於營收，但總體應收狀況有所惡化。企業商譽規模下降為主。多數物業企業中期不派息。截至2026年9月4日，重點物企平均中期股息率為約1.36%，其中有2家企業的股息率超過5%，分別是星盛商業、越秀服務。

在管面積低速增長，優質商管類企業有所擴張，出租率小幅回落

2026H1，重點物企在管面積按年增速平均值保持1%的中低速增長。部分企業合同/在管面積較高，有一定的增長潛力。個別商寫單位效能明顯，2026H1，單位面積收入超過100元每平的商業寫字樓類企業是星盛商業。2026H1，華潤萬象生活新增在管購物中心12個。2026H2，寶龍商業的計劃開業建面為20.12萬平。總體上2026H1商管類物管企業的出租率小幅回落，由高到低分別為星盛商業的92.8%、寶龍商業的91.3%。從單位商業管理服務收入來看，2026H1，星盛商業最高為1.90元/平米。

估值底部小幅回落，長期上行空間較大

截至2026年9月4日，重點物企2026年PE估值均值為10.04倍，對應2026年PEG均值為1.10倍。如果以市值/合同面積、市值/在管面積兩個指標觀察市值與管理規模的匹配程度，重點物企的均值分別為0.72倍、0.69倍。該行認為，關聯公司的規模對物業企業影響已經偏弱，目前物業企業更重視第三方外拓等獨立發展方式。今年以來企業股價整體震盪下行。從2026年以來的漲幅來看，有5家物業企業年內實現上漲，其餘16家物業企業均出現了不同程度的下跌。

風險提示

在管面積擴張不及預期，人工成本上升，收併購不及預期，增值服務擴張不及預期，政策風險。