文/新浪財經香港站 趙嵐 王柳潞

　　香港紅磡漆鹹道北，一棟25層高的全新建築落成不久。

　　8月31日，招商局商業房地產投資信託基金（1503.HK）宣佈以5.285億港元完成收購這處建築，用作招商蛇口旗下「CM+U學生公寓」項目。

　　這是招商局在香港落棋的第二枚學生公寓項目。

　　在短短半年間，中資地產及金融公司公司密集收購物業改造學生公寓，入場機構包括華潤隆地、京東集團、以及中金資本與中原投資。

　　香港學生公寓收狗競速正加速上演，而在這場地產市場發掘戰下，券商機構正隱祕地在資本市場開拓戰線——發行香港學生公寓REITs。

　　有多位DCM從業者（債權資本市場）對新浪財經表示了對學生公寓的關注，認為「香港現在處於買樓的早期階段，但再往下走，等資產包積累到一定規模，REITs注入、分拆上市、資產證券化的需求就會爆發，接下來就是DCM的天下。」

　　券商DCM在REITs市場中屬於 「資本中介」 角色，具體工作包括幫助發起人設計REIT架構、對接監管審批、承銷發行、安排銀團孖展、後續做增發或資產證券化，以賺取承銷費和財務顧問費。

　　對應在學生公寓賽道，潛在發起人為華潤隆地、中原投資、京東集團等持有學生公寓的公司。券商DCM部門為幫助其學生公寓類REIT獨立發行的中介機構。

　　至於招商局系招商蛇口，已有在香港上市的招商局商業房託基金（1503.HK）。據招商局房託2026年中期財報，尖沙咀、紅磡兩處學生公寓項目已經納入其REIT資產組合併正常運營派息。

　　招商局房託是目前香港唯一持有學生公寓資產的上市REIT，也是未來最有可能推動學生公寓類REIT獨立發行的主體。

　　從業者認為，招商局房託能把兩處學生公寓納入REIT資產組合併正常運營派息，代表監管層面本身就認可學生公寓作為REIT底層資產的合規性。樂觀展望下，學生公寓獨立發行只是時間問題，需要明確資產規模和架構問題。

　　REITs全稱為 Real Estate Investment Trust 不動產投資信託基金，本質是將能產生穩定租金現金流的成熟不動產證券化。

　　REITs底層資產以收租為核心，價值基礎是成熟運營的不動產，收益主要來自持續的租金收入。對應在目前房租高企的香港市場，學生公寓租約穩定、有幾乎100%的入住率，現金流可預測，是絕對的優質資產。

　　據悉，已有部分DCM從業者正通過各種渠道對接華潤、京東等學生公寓持有方。

　　首單獨立學生公寓REIT何時向證監會遞交申請？會是誰？

　　觀察人士稱，香港學生公寓市場進入規模化資產儲備期，單項目體量和總盤子都在快速放大。

　　綜合仲量聯行等統計數據，2025年1月到10月，全港酒店、商廈改作學生宿舍總金額超61億港元；2025年底至2026年9月之間，中資大財團開始入場，華潤隆地9.53億港元收購葵涌悅品酒店，規劃約900個宿位；中原投資15.18億港元收購九龍城富豪東方酒店，規劃約 1500個床位；京東集團7.5億港元收購油麻地酒店；招商局商業房託累計斥資7.345億港元落地尖沙咀、紅磡兩個項目。

　　即截至今年9月，全港學生公寓相關物業累計成交總金額約110億港元，全港市場化運營的學生公寓床位約7100個，對應的資產總估值約156億-163億港元。

　　根據香港證監會《房地產投資信託基金守則》及聯交所上市規則，並未對REITs設定最低總資產或最低市值的硬性要求。

　　但新浪財經諮詢從業者，從業者表示，從發行成本覆蓋、投資者認可度等角度考慮，業內認為30-50億港元是學生公寓REITs獨立上市的「起步價」。

　　目前在香港上市的12只REIT中，市值最低的在20億港元以上，其他主流標的均在百億級。

　　從業者認為，對於學生公寓這類單一業態REIT，可能需要3-5個項目形成資產組合。50億港元對應約2300個床位，大致相當於2個大型單體項目或3-4箇中型項目。

　　據新浪財經觀察，招商局商業房託學生公寓項目「CM+U」，採用控股型合資平台（Joint Venture， JV）持有模式。招商局通過55%的控股權實現財務並表與資產掌控，剩餘45%引入國際資管與本地資本方。

　　這種模式讓招商局無需100%出資，即可享受完整的資產規模擴張與估值溢價，同時還保留了後續通過增資、股權轉讓等調整資產組合的靈活性。

　　也就是說，未來招商局房託如果持續收購新學生公寓，注入「CM+U」項目，待資產規模達到獨立REIT上市門檻，可直接以該平台為主體分拆獨立上市，無需重新梳理資產與股權架構，戰略擴展性極強。

　　這也是REIT市場非常成熟的操作路徑。新加坡已有專門的學生公寓REIT成功上市並交易多年，驗證了該品類在資本市場的接受度和定價邏輯。

　　此外，從業者還對新浪財經表示。今年7月，中原投資已經和中金資本簽署戰略合作。中金提供長期低成本資金、跨境資本運作和資產證券化能力，中原輸出本地項目、物業改造合規與運營經驗。

　　他認為，這種 「資本+運營」 的搭配，可能就是為了打包發行REITs而生。

　　據新浪財經觀察，中銀香港（中原投資貸款方）、興業銀行香港分行（招商局商業房託貸款方）等中資銀行，也在為學生公寓相關項目積極提供貸款。

　　從業者認為，銀行系統的支持也會為後續債務重組、REIT上市置換銀行資金等鋪墊路徑。

　　香港特區政府的「固收藍圖」與投行DCM的「自救」

　　與發達的股權市場相比，香港的債券市場流動性和吸引力近年來相對較弱。

　　DCM從業者對新浪財經表示，過去支撐投行「半壁江山」的傳統業務，如城投債、美金債發行規模大幅縮量。不少在港券商選擇遠赴中亞、中東拓展發債業務，又早已被頭部外資及部分先入局的頭部機構壟斷。至於企業債、公司債，因為量少，所以投行機構之間內卷嚴重。

　　他說，「中環走一圈，碰見10個人裏有一個是DCM就不錯了」，可見香港DCM行業也存在人才流失問題。

　　香港政府近年來大力推動固定收益與貨幣市場（FIC），政策風口似乎正為券商指引新路徑，投行DCM團隊正在將目光瞄準開發「廣義的固收範疇」。

　　比如Pre-REITs（在REITs正式設立和發行之前設立的私募投資基金）、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）等等。

　　而在香港市場，由資金雄厚的大企業背書的「學生公寓」，具備極強的證券化潛力，「學生公寓REITs」有足夠高的、穩定的派息能力、近乎為零的壞賬風險，以及不受宏觀經濟周期拖累的剛性需求。

　　對於追求派息確定性的REITs投資者與固收機構而言，這確實是近年來最具吸引力的房地產子行業投資形式。

　　對於京東、招商局而言，收購樓宇的短期獲利是可預見的，而如果能打造能REITs，那就是能持續產生現金流的優質資產。

　　對於「無米下鍋」的券商DCM團隊而言，無論是協助企業推動CMBS、Pre-REITs、REITs等結構化孖展，還是將優質資產注入既有REITs平台進行增發，都是其新業務窗口。

　　此外，互聯互通機制還為市場提供了更遠期的憧憬。

　　在 9月8日「港交所中國機遇論壇2026」上，上海證券交易所國際合作部總監張斌表示，計劃擴大與香港互聯互通機制覆蓋範圍，進一步推動REITs納入滬港通及人民幣股票交易櫃台。

　　隨着未來兩地互聯互通機制對REITs的進一步放開，學生公寓REITs資產可能會是一片藍海。