智通財經APP獲悉，申萬宏源發布研報稱，房產板塊報表繼續承壓，核心城市房價企穩，維持「看好」評級。該行認為，現房銷售制度是房地產發展模式的重大改革，將推動房企從金融模式迴歸製造業模式;新政後新房供給將顯著縮量，疊加二手房掛牌量中期見頂回落，共同將推動樓市供給共振下行，但需求有強支撐，推動改善供需關係，進一步強化上海等核心城市房價底部確立;雖房企經營將階段性承壓，但核心城市房價企穩、地價下降、集中度將跳升、股債孖展將助力優質企業成長。此外，二手房對新房替代增強，滲透率提升利好中介企業。

申萬宏源主要觀點如下：

26H1板塊營收下降，毛利率略升、費率提升、減值佔比下降，業績下行

26H1板塊營收按年-21.9%，較25年-4.8pct;從房企結構來看營收增速：一線-16%>三線27%>二線-29%。26H1淨利潤按年-10%，較25年+59pct，各線房企業績均值均出現虧損、但虧損額收窄;源於結算偏弱、結轉毛利率略升、費率提升、減值佔比下降;從房企結構來看業績增速：二線+33%>三線-24%>一線-30%。展望後續，判斷上海房價已經於2026年年初見底，8月京滬接連出台樓市新政策，推出時點超預期，將夯實核心城市底部，並判斷樓市政策仍有優化空間;8.28現房銷售制度是房地產發展模式的重大改革，將推動房企從金融模式迴歸製造業模式;新政後新房供給將顯著縮量、但需求有強支撐，推動改善供需關係，進一步強化上海等核心城市房價底部確立。綜合預計2026-27年板塊業績有望底部震盪中弱復甦，並且業績分化也將進一步加劇。

26H1毛利率提升、淨利率負值收窄，三項費率提升、減值佔比下降

26H1板塊毛利率15.3%，較25年+1.0pct，源於房企一般結算周期滯後於拿地2.5-3年，目前21年及之前老貨仍處於持續降價去化階段、仍有減值計提風險;從房企結構來看毛利率：三線21%>二線18%>一線12%。26H1三項費用率12.9%，較25年+2.3pct。26H1少數股東損益比0.6%、分子分母均為負;減值損失佔營收比為0.5%，按年-3.1pct。毛利率略升、費用率上升、減值損失佔比下降綜合導致26H1淨利率提升至-6.8%，較25年+7.6pct;從結構來看淨利率：二線-6.0%>三線-6.4%>一線-7.4%。展望後續，預計26年板塊毛利率和淨利率仍偏弱，但利潤率有築底趨勢、並少數優質企業將有改善，27年板塊開始結算24-25年好房子階段項目，預計板塊毛利率將有所改善。

26H1末淨負債率提升，淨負債升、淨資產降，現金短債比下降，財務狀況仍承壓

26H1末板塊資產負債率73.3%，較25年末-0.1pct;剔預收款後負債率為70.4%，較25年末持平;淨負債率94.9%，較25年末+1.7pct，其中一線淨負債率下降、二三線回升，源於有息負債穩定和現金下降推動的淨負債上升、業績持續虧損推動的淨資產下降，但預計後續隨着供給側端防風險政策持續推出，預計房企後續將管控槓桿水平趨於穩定。從房企未售庫存佔比總資產進一步下行至歷史新低來看，後續行業仍有補庫存需求。26H1末板塊現金短債比為0.9倍，較25年末-0.1倍;其中一二三線房企分別為0.8倍、0.7倍、1.0倍，各線房企均有所回落。

26H1銷售回款繼續下降，預收鎖定率降至歷史低位、其中一二線房企仍相對略高

26H1板塊銷售回款繼續下降，表現為銷售商品及勞務的現金流入按年-16%，源於行業銷售增速下行。26H1行業銷售商品及勞務的現金流入對營收覆蓋比為89%，較25年+20pct;26H1末預收賬款按年-35%，較25年末+0.7pct;22-25年末預收賬款鎖定率分別為0.87、0.69、0.62、0.49倍，26Q1末繼續下降至0.45倍、處於低位，這意味着後續可結算資源儲備的進一步下降，其中一二線房企相對略高。

風險提示：銷售去化不及預期，孖展超預期趨緊;物管行業人工成本上行超預期。