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　　5.5億債務賬單壓頂  康橋悅生活有的是「地雷」丨中報觀察

　　來源：中國房地產報

　　康橋悅生活困局待解。

　　中房報記者 梁笑梅丨北京報道

　　截至9月11日午間休盤，康橋悅生活集團有限公司‌（‌02205.HK‌，以下簡稱「康橋悅生活」）股價報0.545港元/股，市盈率處於虧損狀態，總市值約為3.81億港元。

　　這家河南物業企業啱啱交出的2026年中期成績單，營業收入4.7億元微增3.2%，歸屬母公司淨利潤卻只有0.29億元，按年下降13.9%。行政開支因訴訟費用暴增51.8%，董事會決定不派發中期股息。而真正壓在頭頂的，是管理層已全額計提的5.502億元訴訟撥備——相較於半年僅0.38億元的淨利潤，該債務規模約等於公司十年的盈利積累，意味着十年經營所得恐將盡數化為烏有。公司賬上現金及現金等價物，僅約1.35億元。

　　從2024年一筆2億元存款被離奇划走，到一審認定擔保無效、二審逆轉判賠4.737億元，再到最高法駁回再審申請，這場歷時兩年的財務風暴，最終以康橋悅生活徹底敗訴收場。

　　關於兩年的財務風暴進展以及今年半年報增收不增利的情況，中國房地產報記者聯繫康橋悅生活方面，截至發稿前，未得到回覆。記者查閱企查查信息，該企業處於限制高消費企業狀態。

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　　一場「懸疑」擔保

　　故事要從2024年7月說起。

　　在籌備中期業績期間，康橋悅生活財務人員發現一筆異常情況：其全資附屬公司在中國某銀行開立的賬戶中，有2億元存款於6月11日被劃轉。儘管該筆款項已於6月30日退回，但這一短期內的異常資金流動引起公司內部的高度警覺。

　　事情並不簡單。

　　銀行方面的解釋是：河南誠橋置業——一家由康橋悅生活時任董事會主席宋革委控制的公司曾向該銀行申請貸款，而康橋悅生活的附屬公司為此簽了一份「差額補足承諾函」。簽字人是執行董事兼總裁戴衛，時間是2021年。

　　詭異的地方在於：康橋悅生活內部沒有這份承諾函的檔案記錄，審計確認函裏也找不到任何痕跡。據該公司說法，戴衛本人從未收到過已簽署的承諾函副本。

　　但銀行不認這個說法。2024年8月，銀行把康橋悅生活附屬公司告上法庭，索賠約6.08億元。

　　一審法院原本站在康橋悅生活這邊，認定擔保無效，但因雙方均有過錯，判康橋悅生活承擔40%責任，潛在負債約1.4億元至1.8億元。

　　銀行不滿意結果，繼續上訴。2026年2月，河南省高級人民法院二審判決來了個大逆轉：認定承諾函合法有效，判令康橋悅生活附屬公司承擔約4.737億元本金及利息的償付責任。

　　4月29日，鄭州市中級人民法院發出執行裁定書，直接從附屬公司銀行賬戶劃扣約2.145億元。法院還查封了4輛汽車，但因未實際控制而無法處置。在未發現其他可供執行資產後，法院裁定終止本次執行，但銀行仍有權要求繼續履行剩餘債務。

　　5月，康橋悅生活向最高人民法院申請再審。

　　8月29日，最高法裁定駁回。三條理由：證據不足、程序抗辯無效、銀行無惡意。

　　這場歷時兩年的訴訟拉鋸戰，以康橋悅生活的徹底敗訴告終。

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　　半年賺0.38億元

　　賬單5.5億元

　　再審被駁回前一周，康橋悅生活剛發布了2026年中期業績。

　　在經營上，數據還算可觀：營業收入為4.7億元，按年增長3.2%；毛利潤約1.06億元，按年增長8%；毛利率提升1個百分點至22.6%。合約面積約7000萬平方米，在管面積約4790萬平方米，第三方開發商貢獻面積佔比達82%，市場獨立性在增強。

　　在利潤端，表現卻差強人意。其淨利潤約0.38億元，按年下降13.2%；歸屬母公司淨利潤約0.29元，按年下降13.9%。董事會決定，不派發中期股息。

　　康橋悅生活方面解釋，其利潤下滑的主因不在收入，在費用。行政開支從上年同期的0.22億元增至0.33億元，按年暴增51.8%，公司解釋是訴訟費用及額外合規費用增加；金孖展產減值損失淨額也從1807萬元擴大到2318萬元。兩項合計，比上年同期多確認了約0.16億元支出，基本解釋了利潤的降幅。

　　真正的壓力，體現在負債端。

　　康橋悅生活管理層估計，剩餘負債約5.502億元，已全額確認為訴訟撥備。截至2026年6月30日，公司手中的現金及現金等價物僅約1.35億元。

　　值得一提的是，5.5億元的規模，相較於半年0.38億元的淨利潤，體量差距十分懸殊。

　　榮萬家生活服務股份有限公司原副總經理孟慶斌算了一筆賬：「這個5.5億元對比半年淨利潤0.38億元，相當於10年的淨利潤。即便採用分期確認的方式，該事項在未來若干年度仍將對利潤表產生持續且較為顯著的影響。他們公司接下來幾年應該就進入縮表+償債了。」

　　「該案本質上仍屬於房地產企業債務向上市公司轉嫁的典型情形，反映出實際控制人對上市公司資金的佔用乃至掏空。」他進一步直言，此類案例所普遍暴露的，是內部控制失靈、董事會與風險管理職能缺位，以及信息披露不充分等問題，亦折射出相關主體合規意識薄弱、操作過於激進。倘若仍存在尚未披露的同類隱性擔保，公司恐將喪失迴旋空間，股價亦難擺脫持續下行態勢。

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　　訴訟困局與經營承壓

　　孟慶斌所言「並非孤例」，在行業內已有先例可循。此前，鑫苑服務、金科服務、恒大物業等物企，已相繼就存款遭劃轉、擔保糾紛及應收賬款等問題對關聯方提起訴訟，並先後獲得勝訴判決。而康橋悅生活此番再審被駁回，則走向了另一個結局。

　　同策研究院聯席院長宋紅衛則從業務結構角度給出了相對溫和的判斷：「康橋悅生活2026年中期呈現收入微增、利潤下滑的業績特徵。從業務結構來看，第三方項目佔比達82%，對單一關聯房企的依賴度持續降低，但是受到歷史債務及擔保等方面的影響，短期經營與盈利端承壓明顯。但是從長期來看，業務發展擺脫了關聯業務的依賴，企業發展更為市場化。」

　　從長期視角看，業務結構向市場化轉型的方向具備合理性；但就短期而言，債務償付壓力已是既定事實。宋革委承諾以控股股東身份全額補償康橋悅生活的損失，但能否兌現、何時兌現，全是未知數。

　　今年6月2日，宋革委辭任非執行董事及董事會主席，戴衛接任主席，蔡喜青出任執行董事兼聯席總裁。需要面對的現實情況是，新班子一上台，就要同時面對訴訟風險和經營壓力。

　　康橋悅生活給出了三條可能的出路：申請民事檢察監督、與銀行協商和解、繼續履行債務。

　　市場分析認為，最高法啱啱認定其提交的證據「不屬於新證據」，要拿出更「新」的證據，困難不小；銀行已取得生效判決且已執行2.145億元，議價空間恐怕有限；繼續履行債務，則是最現實也最沉重的選擇。

　　截至6月30日，康橋悅生活貿易及其他應收款項約15.35億元，較2025年末增加約1.16億元。其中，應收控股股東及董事款項約7.65億元，與訴訟撥備及控股股東補償承諾高度關聯。

　　一邊是司法程序落定帶來的鉅額債務，一邊是增收不增利的經營現實。康橋悅生活正陷入訴訟與經營交織的困局，而那張5.5億元的賬單，才啱啱開始攤開。