核心要點

　　全球兩大頭部數據中心不動產投資信託基金 Digital Realty 與 Equinix，在市場擔憂 AI 發展節奏放緩後股價遭遇重挫。 但 Digital Realty 首席執行官安德魯・鮑爾表示，Anthropic、OpenAI、xAI 等頭部 AI 企業呼籲放緩模型迭代，並不代表 AI 及其配套地產建設就此全面停工。 仲量聯行全球數據中心研究與策略主管安德魯・巴特森認為，現有 AI 模型的商業化落地仍具備廣闊增長空間。

2025 年 3 月 17 日，弗吉尼亞州阿什本，Digital Realty 的數據中心。

　　近期，行業內出現呼籲放緩 AI 技術迭代速度的聲音，這或將對全產業鏈造成廣泛影響，房地產行業也不能置身事外。

　　雲服務、存儲、企業 IT、互聯網服務均需要數據中心算力資源，而人工智能已經快速成長為拉動算力需求的核心驅動力。麥肯錫報告預測，到 2030 年，AI 將佔全球數據中心算力總需求的 70%，為滿足全部數據中心需求，2030 年前全球資本總投入接近 7 萬億美元；其中僅地產相關投資，未來五年規模就可達 3 萬億美元，該數據來自提供全球一站式數據中心地產服務的仲量聯行。

　　受 AI 放緩相關言論衝擊，兩家行業巨頭 ——Digital Realty（DLR）與 Equinix（EQIX）兩大數據中心 REIT 周一股價大幅下挫。

　　不過 Digital Realty 首席執行官安德魯・鮑爾在《Property Play》獨家專訪中稱，儘管 Anthropic、OpenAI、xAI 承諾放緩 AI 迭代，這不等於 AI 以及配套的數據中心地產項目就要全部停工。

　　「大量數字化轉型需求本身和人工智能無關，雲計算業務同樣保持強勁增長。坦白講，站在我的業務視角，這些原本驅動我們業務大規模增長的需求，在 AI 熱潮之下反而被市場忽視了。」 鮑爾表示。

　　鮑爾稱，超大規模雲廠商不得不做取捨：是優先發展商用雲業務，還是把算力資源分配給 AI 實驗室。同時，不同市場受到的影響程度也會存在差異。

　　Digital Realty 佈局包括北弗吉尼亞、達拉斯、芝加哥、新加坡、東京、法蘭克福、阿姆斯特丹，鮑爾表示，在這些市場，客戶都在爭搶有限機房空間。

　　「過去數年，我們佈局的這些市場，需求一直高於供給，基礎設施存在大量被壓抑的需求，同時業務對地理位置高度敏感。算力負載不是隨便在美國五十個州隨便找個地方就能運行。我們是全球化企業，也可以在其他國家滿足數據主權相關業務需求。」

　　分析師也認同，AI 開發節奏放緩並不會直接削弱算力硬件層面的實際需求；放緩影響的主要是新模型訓練環節。

　　仲量聯行全球數據中心研究與策略主管安德魯・巴特森表示：「未來數年，數據中心真正的增長點在於推理業務，也就是企業與普通用戶把 AI 工具融入日常工作流程。」

　　「目前僅有四分之一的美國人會日常使用 AI。因此即便新模型發布節奏放慢，AI 應用普及還有巨大空間，數據中心需求仍會繼續上行。」

　　巴特森提到，黑石、貝萊德、KKR 等機構資金依然對該賽道抱有極強信心。「拋開市場頭條新聞帶來的擾動，行業基本面依舊相當穩固。」

　　鮑爾坦言，雖然資本市場會懲罰數據中心 REIT 的股價表現，但公司已經為此類情景做好準備。

　　「首要的一點，不能讓股價短期波動左右公司戰略與經營。幾年前我們就迭代了孖展模式，畢竟我們屬於資本高度密集型行業。」

　　據公司披露，Digital Realty 在建項目總規模達 200 億美元，2023 年末該數值僅為 100 億美元。

　　「我們正在推進新一輪私人資本募集，也落地了多個專項合資項目。資產負債表已經調整到最優狀態，流動性充足、槓桿水平處於低位，足以應對潛在市場風暴。當然，我並不是說當下已經到了世界末日般的危機。」