金吾財訊 | 華泰證券發布研報指，新鴻基地產（00016）FY26實現營收942億港元，按年+18%；核心歸母淨利潤229億港元，按年+5%；DPS為3.91港元，按年+4%。公司香港開發利潤率開啓修復，淨負債率降至低位，銷售超預期兌現，積極補充土儲。華泰看好香港房地產市場復甦推動公司香港開發利潤進一步釋放，同時物業租賃利潤有望在竣工高峯推動下實現持續增長，並最終兌現為DPS的穩健提升。FY26公司分部利潤按年持平。物業開發分部利潤按年持平，香港/內地按年+44%/-28%；物業租賃分部利潤按年+1%，香港/內地按年-1%/+6%。核心淨利潤增長主要來自出售投資物業確認的已變現公允價值收益按年增加10億港元，以及有息負債和孖展成本下行推動財務費用降低。FY26香港開發分部利潤率為10.5%，較1H FY26提升2.9個百分點，利潤率修復已開始逐步兌現。公司淨負債率降至10.7%的低位，擁有充足加槓桿空間用於補充香港優質土儲。物業開發方面，FY26公司實現香港權益銷售金額381億港元，超出公司目標（300億港元）和華泰預期（350億港元），並制定FY27香港權益銷售金額330億港元的目標。公司通過公開招標、換地、契約修訂等多元方式補充香港土儲，在古洞、屯門、長沙灣新增206萬平方呎樓面面積，報告期後又新競得屯門第16區站第二期物業發展項目，進一步補充303萬平方呎樓面面積。物業租賃方面，FY26公司迎來香港IGC寫字樓、天璽·天Mall、上海ITC三期B座寫字樓和酒店、蘇州環貿廣場等地標綜合體竣工，增持廣州天匯廣場權益，推動香港/內地投資物業權益樓面面積按年+4%/+26%。華泰預計租賃分部利潤有望持續增長，動力源自新竣工物業逐步貢獻增量租金、FY27較多投資物業竣工以及香港商業地產租金逐步迎來拐點。盈利預測方面，華泰預計FY27-29公司核心歸母淨利潤為241/251/264億港元（FY27-28前值245/254億港元，調整-2%/-1%），主要因略微調低香港開發分部利潤率復甦斜率。沿用分部估值法計算得出公司NAV為6329億港元，給予30%折讓（前值25%），調整目標價至152.86港元（前值164.37港元）。維持「買入」評級。風險提示：聯儲局加息風險，香港住宅市場復甦不及預期，商業地產經營表現不及預期，香港政府收地和投資物業出售帶來業績波動。